都心3区の成約平米単価と在庫数について

2016年4月の都心3区の成約平米単価は対3月比にて【▲9.9%】と下落し、
前年比と比較しても【▲4.3%】と下落しています。

一方で成約件数につきましては3月の都心三区における中古マンション成約件数が【190件】
【前年対比20.3%】と上昇に転じています。

この結果について明確になっていることがあります。
販売価格のマンションの値段が落ちていきたってことですね。

マンションを購入するときのポイントしては平米辺りいくらなのか?ですねよね?
その値段が今まではずっと高かったのですが、今回4月の結果では都心3区では
平米単価の下落が生じました。

ようやく、以上な値上がりを見せていたマンション価格が落ち着く時が来たのかなって思います。

年度別の在庫数の推移

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月別の在庫の推移

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年別を見ると一旦、マンションの在庫数は減ってきている傾向ですね。
そして、ここ数年は在庫が増えている感じ。

これは、まったくおかしな現象ではなくて至って普通です。
在庫が減ってきたら市場としては売り手が強気になってくる傾向があります。
つまり、在庫が減ってきているので販売価格を上げても売れるだろう。
という心理になります。そのためマンション価格が高騰していくので在庫が増えていくのです。

これによって需要と供給のバランスが逆転してきます。
ここ数年のマンション価格高騰の原因は在庫数の減少から増加へ変化してことですね。

そして、月別を見てるともっと動きがわかります。
月別は年別の在庫数が上がり始めているところをアップしたイメージです。

在庫数は増えていっていますね?
綺麗な右上がりになっています。

これによって分かることは
年別も月別も在庫数は右上がりになっている。

つまり、これからマンションンは増えていくので値段も下がっていく傾向にあるということです。
マイナス金利発動によってそれが追い風になっています。
ただ、若干オリピックということで価値が上がると判断して一部の売り主が価格を強気で出してる傾向がありますが
恐れく来年、再来年には落ち着くかなと個人的には思っています。

年別の成約件数

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月別の成約件数

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成約件数からの観点から見るのもおもしろいです。
年別は4年前から一気に件数が上がっています。
当たり前だと思うのですが、年別の在庫数もH24を境に
在庫数が減っています。成約件数が上がっているので
当たり前の結果ですよね?

一方月別に関してはここ数年が横ばいになているので
月別も横ばいという結果になっています。

今まで順調成約件数が伸びていたのですがここ3年ぐらいは
伸び悩んでいます。

理由としては在庫数です。
3年前が中古マンションの在庫数はピークだったのですが
そこから売れていってしまって在庫が少なくなりました。

しかし、在庫現在は増えている傾向にありますが
やはりピーク時よりもまだ少ないです。

ただ、一点個人的に不可解な点があります。

それは、在庫数はピーク時よりかも少ないですが
増えている傾向です。

通常であればそれに伴って成約件数も微動に右上がりのはずなのですが
横ばいになっています。

横ばいというか、上がったり下がったりと月別成約数のデータをみるとわかります。
これは、おそらく、まだまだ売り主のマンション価格の設定が強気なのかなと
思っています。

後は、強気の中でも立地などの条件が良い奴は出て高くてもすぐ成約してしまうのかなと思います。
なので、上がったり、下がったりする傾向があるのかなと個人的には思います。

マンションは今は買い時?

上記のデータを見る限りまだまだマンション価格は高いのかなと思っていまいますよね?
ただ、直近のデータを見る限り、売り主が強気につけた価格で成約していない&市場に在庫が増えてきた
という理由でマンション価格が下がってきています。

とは言え、まだまだ、高いマンションもあります。
普通の人はまだ様子見かなって思いますよね?

僕は実は逆だと思っています。

今が結構チャンスです。
探すのは大変ですが、ライバルも様子見なので
しっかり探せば、安くなり始める物件が出てきます。

素人がお得なマンションを購入するには意外に最適な時期かもしれません。

マンションを売りたい人は?

一方、マンションを売りたいと思っている人もいますよね?
こちらもさっきの話しから説明すると、へんな話しまだまだ高値で売ることができます。

市場はまだまだ強気なので購入者の条件次第では高値で購入してくる可能性は十分にあります。
とりあえず、現在自分のマンションはいくらの価値があるのか?
複数の業者に一括見積もりしてもらいましょう。

不動産会社によって値段の価値の付け方が驚くほど違います。
それは、中古マンションの売り方って十人十色、一点もののため評価の仕方が違うからです。

なので、自分のマンションを1円でも高く売ってくれるところをまずはみつましょう。
別にそこで売る必要はありません。

現状の自分のマンションの資産価値を把握しておくのは非常に大事なことです。