都内3区 千代田区、港区、中央区でマンション購入のススメ

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今回は千代田区にマンションを購入するススメ!

千代田区は東京、または日本で1番地価が高い区かもしれません。
なんせ、天皇陛下が住む皇居がある区です。
東京の本当にど真ん中の区です。

主に、企業や官庁街などがあり、丸の内、大手町、霞が関などがあります。(ちなみに東京駅は皇居に近いですが中央区になります)
イメージとしては人が住むイメージはないですよね?
まさにその通りで千代田区で住居と成り立っている場所は限定されています。

主に千代田区は3つの住む場所があると思っています。
番町という住所の場所→これは皇居の近くで麹町、半蔵門駅に近い住宅街です。
昔から高級住宅街として有名です。歴史も古くて、政治家が住んでいたり、大使館などが多い場所です。

次に飯田橋周辺です。
飯田橋、九段下駅周辺にもタワーマンションなどが立っていてこちらも住居して住みやすくなっています。

最後は秋葉原周辺です。
千代田区なのに下町風情がある場所です。
これは末広町駅や神田駅などが千代田区になっており、少し歩くと上野なども近く台東区、中央区、千代田区の境目の場所です。
管理人的には千代田区で住むのに1番現実的な場所かもしれません。

千代田区の人口は実は都内で一番少ないのです。
但し、昼間の人口は多いです。夜の人口がすごく少ない区なんです。
簡単に言うと住民票を出して定住している区民が少ないということです。

千代田区の人口は5万に満たず、地方自治法上の市制要件に足りない。
23区でも最少の人口だ。人口密度も最も低く、世帯数も最も少ない。

しかし、昼間の人口はなんと80万人にもなる。
これだけ落差が激しい区は他にはないだろう。
(昼間は働いている人がとんでもなく多いということですね!)

とにかく、夜は静かだし、週末も静かである。
そういった環境が好きな人はもって来いの場所である。

私はそういった場所が非常に好きなので千代田区でマンションは探していました。
しかし、現実千代田区は世帯数も少ないし、住む場所も少ないので故にマンションも少ないという現実があります。

他にも千代田区に住みたいと思う理由はこんなところにある。

税収が多い割に住民への還元が過剰過ぎるという点である。
つまり、住んでいる人にはとっても優遇される区でもある。

例えば、千代田区民になると子育ての悩みが一気に解消される。
待機児童は0だし、児童手当もかなりの年齢になってももらえる。
他にも図書館などもおしゃれなデザインでPCを使うことができる前提で電源などもついている。

他にも、千代田区になってしばらく定住しているとそこから引っ越しをしてまた千代田区に引っ越しをすると
家賃補助が月8万円とかが出るという特典もある。

月額16万の賃貸に住んでも実質8万の支払いで住めるわけだ。
しかもこれは確か最長8年間というから驚きですね。

それだけ千代田区は区民を増やしたいということで頑張っているのです。

なので、マンションを購入して、しばらくそこに住んでから千代田区の賃貸に引っ越しをして
家賃補助を受けて、購入したマンションは賃貸に出してローンを返済していくという考えもできるなという構想ももっていました。

実際千代田区にマンションを買うと思うとさっき3つのゾーンがあると言ったのですが、全然毛色が違う場所になります。

千代田区番町は千代田区で1番高級な場所です。
古くからの歴史のある街です。
ぶっちぎりでマンションの値段も高いです。
なんせ、皇居、国会議事堂まで歩いて行ける場所ですからね。
ただ、実はこの番町とう場所は昔からある場所なので、マンションが古いものが近年多くなっているのです。

なので、たまに値段が安いマンションが出ることがあります。
2LDKで築年数30年から40年前後で2000万台であったりします。

築年数を聞くと結構心配される方がいますが、30年前はバブル絶頂期。
その時の千代田区番町は今じゃ考えられないぐらいおかしな金額で取引がされていました。

つまり、その時代は何でもありの時代なので、資材もその当時の最高級のものを使っていたりして
当時では1番ハイグレードな作り方をしています。
なので、無駄に頑丈に作ってあったりしているマンションが多いのです。

これは千代田区だけではなくて港区、中央区に限ってはその当時のハイグレードのマンションが多いのです。
なので、これは言いすぎかもしれませんがバブルが弾けた後のマンションよりバブル絶頂の時に建設した築年数が古いマンションのが
耐久性があったりして?と個人的には思ってしまうわけです。

実際、私がかったマンションも築年数30年ぐらいですが、外装と全然古さも感じないし、
そのマンションの歴史(購入すると過去にこのマンションの売買履歴が見える)を見ると、
景気が良かったんだなって思える記録が確認できました。

なので、私は築30年の前後の中古マンションは全然狙い目だと思っています。
むしろ、みんなあまり対象に入れないので掘り出し物件が出て来やすいです。

売る方もいくら千代田区だけど30年超えているし、当時がバブルで高かっただけなのでという若干弱気な売り主も出てくる可能性もあります。

で、1番大事なのは賃貸で貸した時です。
千代田区は基本築年数が古いから家賃がめちゃくちゃ下がるということはないです。

歩けば必ず、どっかの駅にぶつかるぐらいの場所なので。
しかもその駅がすべて、山手線の内側の駅になります。
本当の山の手の物件ですね!

これは本当に強いです!
築年数より立地のが強みになってしまうのです。

賃貸の借りてもイメージできます。
会社の近くに住むたいという人間が一定数います。

その人達がお客さんになるので賃貸に出してもすぐに借りてが付きます。
そんな人少ないんじゃないの?って思いますよね?

大丈夫です。

そもそも、ライバルになる賃貸物件が少ないのです。
なので、借りたい人のが選択肢が少ないので問題ないです。

後は、入居者も収入が高めの人や大手の会社で補助が出ている人が多いので
家賃の滞納リスクも少ない人が多いです。

そもそも、仕事をメインにしている夫婦、カップルが多いので、スーパーが充実している、公園が大きいとかはあまり
重要視されてない層の人たちです。

この層の人間が今後20年後30年後いなくなるということは考えづらいです。
もし、そうなった場合は日本が経済的に沈没している時なので、どこの不動産をもっていても同じだと思っています。

そういった理由で千代田区はお勧めです!

他にも飯田橋、市ヶ谷方面もタワーマンションのイメージが強いですが、築が古いマンションの点在しています。
しかし、思ったより掘り出し物が見つからない印象があります。

おそらくなのですが、事務所利用をして賃貸に出すことができる需要があり、それが織り込まれて
値段が下がっていない可能性があります。

飯田橋、市ヶ谷周辺であれば駅チカであれば事務所利用をしたい会社の需要も取り込めます。
そういった意味があり、マンションの値段は高めだし、法人の不動産会社が物件を買いまくっているという現実もあります。

秋葉原周辺も同じような理由に近いです。加えて、秋葉原の再開発が進んでつくばエクスプレスの開通などもあり
こちらも価値が上がっている場所になります。

その点、番町は良い意味でこれ以上再開発の余地がなく、住宅街のため事務所利用の需要もそこまで多くありません。
安定している分、掘り出しものが多いという感じになります。

やはり、価値が上昇している場所には法人のプロの不動産会社が絡んでいます。
そこに素人の我々が戦っても絶対に勝てません。

変な物件掴まされるのがオチです。
その辺も考えて物件選びはしましょうね。

 

以上、千代田区に中古マンションを購入するススメ!…でした。