よく、マンションは新築と中古どっちがいいの?という議論があります。
このサイトではその議論は行いません。中古マンションの購入を検討している人がターゲットです。

新築は新築の良さが中古には中古の良さがあります。
どっちがダメでどっちが良いというのはありません。

僕が、今回購入したマンション都内港区の2LDKのマンションです。
いきなりですが僕は最終的に不動産は全部で3室所有したいと思っています。

2LDK1室
2,または3LDK1室
ワンルーム1室

の合計3室です。
その理由としては将来的にはこれをすべて賃貸で貸して家賃収入で老後に備えるということです。

これを我慢をせずに自分が住みたいと思っている気持ちで不動産を増やしていきたいと思っています。
一般的には少し、外れた感覚かもしれないのですが、将来のために今何かを我慢をするということはしたくないと思っています。
今も楽しみながら将来の資産形成も一緒に考えていく。

こんな考えでやっていきたいと思っています。

今は賃貸に住んでいたのですが第一弾で港区に中古マンションを購入してそこに引っ越しをして
家賃で払っているお金をローン返済に回すという形をとりました。

これで、次のマンションを購入するまでの期間港区のマンションを拠点にして次のマンションを探すという方法をとりました。
今回、港区のマンション購入は住宅ローンで購入しました。フルローンで頭金無しです!

以前住んでいた賃貸マンションよりも管理費、修繕積立、固定資産税を足しても安いという結果になりました。
(なったというよりそういった結果になるマンションを購入したというのが正解ですね)

以前は杉並区の駅から18分ぐらいのところに住んでいました。
今は、JR山手線田町駅から徒歩4分のところにマンションを購入しました。
マンション価格は2000万台で購入することができました。

杉並区の家より少し狭くなりましたが、家賃も月額4万円ぐらい安くなって都心のど真ん中でマンションを購入できたので
かなり、うまくいったかなと思っています。

田町駅徒歩4分ぐらいの2LDKだと2000万台で探すのは結構難しい条件です。
相場よりも安く買うことができました。

これは自慢話しでは無いです。あなたがこのサイトを見てもらって最終的にはこのぐらいの値段でマンションを買えるようになるのが目的です。

なぜ?僕が都心にマンションを買おうとしているか?

先ほどから何回も言っているように、ズバリ資産価値の点から見ています。
東京は世界的に土地の値段が異常に高いです。

都心に住んでいる人は分かりますが家賃が高いです。つまり、マンション購入も高いです。
でもそれは需要があるから家賃や購入価格が高いのです。

そして、その高いと言われている東京の中でも、千代田区、港区、中央区は更に高いのです。
日本は今後少子高齢化になっていき、人口も減っていきます。

20年後、30年後はどうなっているか誰もわかっていません。
ただ、20年後この3区が資産価値が落ちると思いますか?

 

答えは大抵の人はNOといいますよね?
では他の区はどうでしょうか?

言い切れるかわからないですよね?
ポイントは詳細自分の買ったマンションが賃貸に出しても家賃収入がしっかりとれるかどうかなんです!

もちろん、東京には他にも目黒区、渋谷区、新宿区、世田谷区、品川区などもあります。
その辺も将来的に資産価値が下がることは確率的には低いと思います。

ただ、目黒区、渋谷区は元々の値段が高いというのがあります。
安定性はあるのですが、中々掘り出し物件が見つからないという感覚が個人的にはあります。
本当に築年数が古くもマンション価格が落ちないイメージがあります。

それと目黒区と渋谷区は駅から遠くてもマンション価格が下がりません。
逆に駅から遠い方が静かという点から評価されて値段が上がる傾向があります。

もちろん、そういったところにマンションを購入して将来のためにという考え方も悪くはないのですが
そこまでいくと一般人ではなくて富裕層の人間の暮らしぶりになってしまいます。

そうなると、僕は富裕層ではないので、そういった人の微妙な感性などが分かりません。
駅から遠いところに住むってことは、基本、移動は車?タクシー?築年数も古いところよりも築浅に住むのかな?
など、結構謎になっている部分が自分の中であります。

それに最初はそのマンションに何年か住むことになります。
その時にそういった場所に住んでいる人たちと同じ金銭感覚の生活できるのかなという不安も思ってしまいます。

自分の勝手なイメージですけどね。

新宿区に関してはやはり歌舞伎町がある影響が自分の中であります。
新宿区と言われたらやはり最初に歌舞伎町?という頭が出てくるイメージは世間の方では多いです。

もちろん、西早稲田や神楽坂、新宿御苑、若葉など高級住宅街も存在しています。
ただ、やはり歌舞伎町のイメージが強すぎます。

品川区は人によっては高級住宅街と言うし、そうではないという人に別れますね、(新宿区も同じですね)
品川区には御殿山や東五反田(池田山)などがあります。

御殿山は大崎駅と品川駅の真ん中にあってちょうど高台になっている場所です。
高級住宅地の条件としての高台&山手線の内側という条件とクリアしています。
後は住所が御殿山というのがブランド名にもなっています。
言ってみればわかりますが、明らかにに雰囲気が違います。
坂を登るところが関所みたいなイメージになっていてそこから違う国に行くのではないのか?
という雰囲気がでています。

東五反田は品川区と港区の間の場所です。
もう歩いて白金のゾーンに行ける場所です。
説明はあまり必要ないですよね。

つまり品川区の高級ゾーンは場所が限定されていてその中で資産価値を保っています。
そのためこの住所に決め打ちで住みたいという富裕層が集まるため、掘り出しもののマンションなどは存在しません。
その住所でマンションが売りに出されたら速攻でキャンセル待ちしている富裕層が抑えにきます。
そのため、投資用のマンションとしては不向きです。(そもそも、一軒家が多く、マンション自体も少ないです)

そのため、お勧めしないというより現実的ではないというのが正解です。
世田谷区は個人的には所得の格差が激しい区だと思っています。
家賃が安いゾーンと高いゾーンが分かれています。

高いゾーン
・二子玉
・駒沢大学
・三宿
・桜新町
・田園調布
・成城
などがあげられます。

東急田園都市線戦線が強いですね。

世田谷区の面白いところはほとんどが環七より外側が高級住宅地になっていますね。
三宿(池尻大橋)だけは内側ですが後は、環七、環八側になります。
こちらも品川区の御殿山や東五反田に似ているのですが、住所名ブランドがあります。

決めうちで住みたいという富裕層がいるので中古マンションが売りだされたらすぐに買われてしまいます。
しかも買い手市場よりも売り手市場のが強い場所なので、結構高値で取引されます。
なので、掘り出しものはあまりありません。

ただ、品川区と違う点は、区が大きいのでその周りの土地にマンションがたくさんあるためそこで掘り出し物のマンションがあります。
例えば、駒沢大学駅だと住所が駒沢というのが1番ブランド価値があるのですが、そこではなくて近くの野沢という住所だったり(それでもマンションによっては◯◯マンション駒沢大学)と書かれたりしています。

そういったマンションであれば多少は値段がさがって購入ができるチャンスがあります。
しかし、そういったマンションは大抵は駅から遠かったり、やはり本家には勝てません。

10年後、20年後を考えてるとあまりイメージできないなと思ってしまいます。

二子玉も今人気のエリアですよね?
実は二子玉も高級なイメージがありますが、結構安く住むことができます。

駅からかなり遠くに住めば家賃はかなり安くすみます。
つまり分譲のマンションも安いということです。

二子玉駅バスで15分とかですかね…徒歩だと30分ぐらいかかりますね…

もはや私から言わせると二子玉ではない気がするのですが…
ただ、マンションには◯◯マンション二子玉川と刻まれているマンションもあります。

もちろん、賃貸の借りてはつくと思います。が….値段もそんなに高く取れないし、借りてもそんなに多いわけではないと思いますよ。
逆にこの立地であれば、僕なら次の駅の二子玉新地や溝の口の駅前で借りた方がいい気がします….

 

簡単に言うと土地勘がないと不動産はリスクが大きいです。
僕は東京生まれ東京育ちなのでそれなり土地勘はわかっているつもりですがやはりまだまだ知らない部分がたくさんあります。
基本は不動産の素人という事を頭の根底においています。

奢った気持ちが命取りになると思っています。
ただ、大事にしているのは自分がこの場所でイメージできるかです。
そのイメージも決して無理をしているイメージではなくて、実際に賃貸で借りてくれる人がイメージできるかが非常に大事です!

上で長々と書きましたが僕の中イメージの一部です。
そのイメージの結果、上の区は投資マンションとしてはNGという答えを出しました。

そして、なぜ?千代田区、港区、中央区なのか?
すごく長々を書きましたが、答えはすごくシンプルで簡単です!

・都心に近い
・全ての住所が駅に近い

この2点です!
すごく簡単な不動産投資なんです。
なぜ?簡単か?

それは、上記のようなそれぞの住所の特徴が他の区に比べると少ないからです!
結局リスクが低いという部分が一番決めてです!

なので、これからこの3区についてなぜ?狙い目なのか?を書いていきます。