管理人が都内3区 千代田区、港区、中央区でマンション購入のススメをする理由を書いていきます。

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今回は中央区にマンションを購入するススメ!

千代田、港、中央の中で1番現実的にマンション購入ができる区だと思っています。
千代田区と港区と違って場所によっては山の手線の内側になっている場所が多くを占めます。

そのため、場所によっての資産価値の落差が他の2区に比べて激しい場所でもあります。
しかしながら、落差が激しいと言ってもそこは中央区!
他の区と比べると全然資産価値は全然高い評価になっています。(あくまでも中央区の中での話しだけです)

 

中央区は主に住むエリアとしては3つに別れます。

・晴海・勝どきエリア

・月島・佃エリア

・八丁掘・新富町エリア

・日本橋・人形町エリア

他にも、中央区は銀座や宝町などがありますが、この辺は価格が高い&築浅の物件が多いのであまり美味しいエリアではないと思っています。
銀座なんて一昔前では人が住むところというイメージがなかったと思います。

しかし、近年小規模のマンションが裏通りにでき始めて住んでいる人もいます。
最近そういった流れになっているので築浅&住所が銀座というブランド名があるため価格が高騰しています。

 

話しを戻すと、まずは晴海・勝どきエリアから書いていきたいと思います。

晴海・勝どきエリアの特徴

いきなり結論から書きますが、晴海・勝どきエリアは絶対にマンションを買わない方がいいです。
(晴海・勝どきエリアを検討していた人はすいません….)

理由としては、立地と価格が合っていないからです。
晴海、勝どきエリアは最寄りの駅が大江戸線の勝どき駅しかありません。
後は、少し、歩けば有楽町線の月島駅があります。

勝どき駅から月島駅って実際歩いてみると近いのです!
5分しないぐらいに月島駅に到着します。

しかしながら、大きな落とし穴があります。

その月島駅は大江戸線の月島駅が地下で近いのです!
勝どき駅から近い月島駅から有楽町線の月島駅のホームまでいくにはおそらく8分ぐらいかかると思います。

なので、勝どきは月島駅も使えるとあまり思わない方がいいです。
勝どきの月島駅寄りならまだいいですけど、豊海などの地区のマンションだと月島駅はマジで遠いです・・・

晴海なんてもっての他です…
勝どき駅までも10分以上かかります。
しかも必ず橋をわたらないといけません。

晴海、勝どきは響きはいいですよ!銀座に近い、ウォーターフロント、湾岸マンション、中央区、オリンピック再開発地など
色々な名称があります。

しかし、資産価値から見ると将来は上がることはないかなと個人的には思います。
不便です!

車で生活する人ならOKだと思います。
道路も広くて、高速も近い、銀座も近いので。

後はタクシーを常時使う人も向いていると思います。渋滞に巻き込まれることなく都心にアクセスできるので。
しかし、普通に電車を使っての生活がメインであれば絶対に不便です。

ましては詳細賃貸で貸すとか売ることを想定しているなら絶対に厳しい時代が来ます。
さすがに借りてがつかないことはないですが、想定する家賃とマンションを購入する金額が合いません。

晴海、勝どきエリアのマンションの値付けはかなり強気です!
2LDKの築20年ぐらいでも4000万台をつけてくるマンションが結構あります。

世間的なブランドイメージが強いので人気のエリアになっているので多少高くても住みたいと思っている人もいるんでしょうね。
絶対に、今のマンションの値付けは合っていないですよ。本来はもっと安く設定のはずです。しかしながら現在もバンバン新築のタワーマンションが建設されています。
特に晴海エリア!

ここはオリンピックの選手村を使う予定があり、その選手が住むためのマンションも建設中です!
オリンピックが終わったらそのマンションを中古で販売する計画まであります。

その計画のためマンション郡の中心に小学校を建設する予定まであります。
そのゾーンですべて完結するための計画もあるそうです。

しかし、その選手村から最寄りの駅は大江戸線の勝どき駅です。
おそらくとほ20分ぐらいかかりますよ…

中央区に住んでいて最寄の駅まで徒歩20分ってありえないですよ…
中央区の最大の売りは東西南北どこに歩いても10分以内でどこかしらの駅に当たる!
これが中央区です!

晴海、勝どきエリアはそれがない場所なんです….
一応、今後未来にゆりかもめが豊洲駅から勝どき駅まで延長されるという話しがあります。
しかし、それは後何年先でしょうか?
仮に出来たとしても、ゆりかもめではあまり利便性が上げる感じはしません。(最終的に新橋まで繋げる計画らしいです)

大江戸線とゆりかもめの2つ電車が通る駅!
あまり魅力を感じないですね。

ちなみに晴海エリアの新築マンションを色々と見ていますが
マンションから無料の送迎バスがでていて新橋まで出ているそうです。
それに乗れば通勤は問題ないとプロモーションしています。

そのバス、何分間隔で走っているんだよ…
無料って言っているけど、その分管理費スゴイ高いんですけど…
(結局住民の管理費で維持されているので)
こういったからくりがあります。

しかしながら、でも再開発されているので今度どのように発展していくのか未知数なところがあるので
おもしろい場所といえば面白いと思います。

ただ、私は結構売りてと買い手のバランスがあっていない場所なので今のところ投資対象としてはみてないですね。
もちろんメリットとしては中央区という住所ブランドに加えて広い敷地で整備がされている街に住めるのでキレイであること。
水が近いので割りと自然(大自然ではなくて人工的に作った感じの自然)も多い。

そもそも、中央区で自然や大きな敷地を手に入れるのは相反する部分が多いのでその点晴海、勝どきエリアは手に入りますね。

上記の情報を参考にして勝どき、晴海エリアのマンションを見に行ってみてください。

月島・佃エリアエリアの特徴

こちらは中央区の中で1番人気が高いエリアで値段もそこそこ高い場所です。
特に佃島は人工的に作られた街であり、タワーマンションも計画的にたくさん建てられた場所です。
東京都中央区佃にある8棟の超高層マンションを中心とする大規模住宅群です。
ウォーターフロントとう言葉が1番最初に使われた場所でもあると言われています。
今現在も芸能人などもたくさん住んでいると言われている場所でもあります。

ただ、そんなタワーマンション1995年ぐらいから着工のためすでに20年近く経っているのですでに新築なマンションの街ではありません。
もともと、再開発の時に土地をめいいっぱい使ってマンションを立てたのでその後に立てるスペースがないので街の新陳代謝はない街でもあります。

しかし、ポジティブな言い方をすれば、佃住みたい場合はそのタワーマンションを選ぶしかないので、マンションの価値は落ちていないのです。
なので、20年経過した今でも佃のタワーマンションは当時から価値はそんなに落ちずに取引されています。

つまり、私の中では佃にマンションを購入をするというのはそういった理由で対象外になっていました。
しかし、佃の住所でもまだ、再開発されていない場所があります。

それは佃2丁目です。
ここは月島駅に1番近い佃の住所になります。
この住所の部分の再開発がされていないので古いマンションなども残っています。
実際、私もこの佃2丁目でそういったマンションを見つけて内見をして買うところまで行ったことはあります。
実際は値段の折り合いがつかずに断念したのですが。

これは夢見がちな話しですが、佃2丁目は将来再開発の話しはあると思っています。
実際、東京都の再開発の未来のスケジュールで佃2丁目が入っていると聞いたことがあります。

それを見越して買うという考えも無しではないかなと思います。
もし、それで自分が買ったマンションに再開発の話しがきて住民の合意があれば建て替えになります。
純粋な建て替えは持ち出しがあるのですが、再開発の話しがきての建て替えだとほぼ持ち出し無しで
新築に住めます。

もし、そうなったらラッキーどころか人生計画はバラ色だと思います。

話しを戻します。
佃エリアはそういった色になっています。
一方て月島エリアですが、これも佃同様、高層のタワーマンションラッシュがすごいことになっています。
月島駅徒歩3分以内にタワーマンション4棟ぐらいアルんじゃないのかな?

とにかく、月島は大人気な場所です。
佃の人間とちょっと色が違います。

これは私の勝手な偏見ですが、佃の人はお金持ちで非アクティブな人達
月島の人はお金持ちでアクティブな人達

というイメージがあります。

月島はとにかく面白い街です。

中央区という一等地にありながら、もんじゃの街であって下町な雰囲気も残っていて
タワーマンションがガンガン経っているすぐ横に昔の長屋みたいな一軒家が残っているという場所です。

元々は、商売の街で佃煮を作る街で栄えたのでその名残が残っています。
ただ、近年立地の良さと中央区というブランドありえないほど、資産価値が上がっている場所です。

昔から月島で土地を持っていた人は上がり幅にウハウハだったと思いますよ。
それこそ、白金などの場所に比べると値段は下がりますが、昔からの価値の上昇は白金などよりも大きいと思います。

基本的に月島は中央区が再開発を推進しまくっている影響で次々と土地を更地にしてマンションを建てています。
そのため、築浅物件が多いです。

人気が高いため、築年数が古いからグッと安くなるわけではないです。
やはり需要と供給が売りてのが方が強い場所でもあります。

築20年前後であれば2LDKで余裕で3500~4000万します。
築30年でも3500万ぐらいも結構あるので、それ以降の築年数がなるかなと思います。

なので、築年年数が30年を超える物件でも管理がしっかりしていれば全然買っても問題ないマンションもありますので
そういったマンションを探すということになります。

そういったマンションの管理がどこがよいのか?などについては他の記事でしっかりと説明してますのでそちらをご参考ください。

ただ、高いなりに理由があります。
とにかく住みやすいです。

子育てするにも子供たくさんいるので安心できますし、治安も良い、高齢者の方も適度にいるので子供から大人までというコミニティーがある。
下町気質が残っているので雰囲気が良い、以外におしゃれば居酒屋、Barがある。何と言っても立地が良い
東京駅タクシーで1000円以下、有楽町、銀座まで歩ける、門前仲町の下町神社が近くにある、豊洲のららぽーとがある。
佃の方のリバーシティーの運河沿いの公園はとってもいい感じ

など、メリットがたくさんあります。
後、何気に安いスーパーもあります。

デメリットとしては駅前にカフェが少ないことですかね(笑)
土日とか明らかに足りていない感じでして入れていません。

ただ、少し出れば、銀座、有楽町、茅場町などどこでも近いのでカフェをする場所はたくさんありますね。
僕は今回芝浦にマンションを買いましたが、月島をずっと狙っていました。

共通するのは水ですね。
月島、佃は隅田川があり水辺がある。
芝浦も運河とレインボーブリッジがあり水辺がある。

たぶん、僕のポイントはそこかもしれません(笑)
とにかくオススメのスポっトです。

八丁掘・新富町・エリアの特徴

こちらの地域は一言で言うとビジネス街の要素が強く残っている場所です。
駅だと、八丁掘駅、築地駅駅、新富町駅がメインとなります。
住所的には八丁掘、新富、明石町、湊、入船などになります。

たぶん、住所だけ聞いたらあまりパッとイメージできませんよね?
イメージ的には
八丁掘はもう、東京駅周辺ですね。東京駅まで歩いて10分~15分ぐらいです。
土地柄的には完全にビジネス街って感じです。スーパも1つしかなく、ほとんどがビルばかりです。

歓楽街が東京駅八重洲口が近くにあるため飲食店も少ないです。カフェは結構あります。
(ただ、土日が休みなところが多いです)
最近は八丁掘で個人店がお店を出している感じになっています。
(結構おいしいお店もあると聞いたことがあります)

電車は八丁掘駅があり日比谷線、とJR京葉線が走っています。ディズニーランドまでは一本でいけます(笑)
その他にも徒歩10分以内に東西線の茅場町駅だったり、有楽町線の新富町駅、都営浅草線の宝町駅
そこからもうもう少し歩けば東京駅(タクシーならワンメーター)なので、利便性はとてつもなく点数が高いです。

近年、八丁掘の資産価値は見直されていて、価格が上昇しています。
やはり、東京駅徒歩圏内という訴求は点数が高いということでしょう。

ただ、月島とは橋を一つ超えるだけなのですが、生活感がまったく違います。
生活感が感じられない場所となっています。
良い言い方をすると静かであるということですね。
平日の昼間は人はたくさんいますが、週末はほとんど人がいません。
完全ビジネス街です。

ただ、実際マンションを購入して住んでみたら住みやすいかなとも思っています。
銀座なども歩いて行けれるし、少し歩けば飲食店も多い。

なので、賃貸で貸すときは利便性を重視したカップル、夫婦に需要があるので
心配はないと思います。しかも現在は価値が上がっているので賃貸価格もそこそこ高い金額で取れると思います。

物件自体も築年数深めの物件が結構出てきますので根気よく探せば見つかると思います。
場所も一等地なので30年前に建てられたマンションでも当時のバブル期の中央区なので結構良い資材を使ってしっかり建設している可能性もあります。
なので、そこそこオススメの場所です。

新富、明石町、湊、入船ですが、ここはまとめて話しをしてもよいかと思います。
この場所新富町駅を中心に東西南北にそれぞれの住所があるイメージです。

新富は八丁掘の隣なのでビジネス街の名残が残っています。
明石町、湊、入船は住宅街ではないのですがとっても静かな場所です。
昔、中小企業の会社(印刷工場)などがあった場所です。

あまり聞こえは良くありませんが、本当に昔の話しであって、今はその場所にタワーマンションなども立っています。
明石町については聖路加病院もあります。
駅からも新富町駅、築地駅に近く、病院もあり、静かな場所であり、中央区という住所である。
しかも、値段的にも銀座の近くなのに値段はそこまで高くありません。

目の前に新大橋通りという通りがあるのですが、銀座方面側は高いです。新富はそっち方面なので高い
湊、入船、明石町は逆側なので安いです。

たった、通り1つで値段がガクンと下がります。
スーパーは大きいものはありませんが小さなスーパー(イオン系)があります。
その他、中央区役所がそばにあり、病院も聖路加病院があり、その他、銀座、築地なども近いです。
月島と比べると生活しやすくは劣りますが、全然生活には困らないレベルだと思います。

何より、価格が魅力的です。
2LDKで築20年~30年ぐらいで2000万代が物件が結構でてきます。
大きさまも掘り出しものを見つければ55㎡を超える物件も存在したりします。

もちろん、この辺を将来賃貸で貸すときは借りてはすぐに付きます。
茅場町、東京駅、八丁掘、新橋、汐留、有楽町、銀座、大手町、丸の内に勤めている人から見ると
近くて魅力的な場所になっているからです。

日本橋・人形町・エリアの特徴

そして、最後に紹介するのが日本橋、人形町エリアです。
最後にしたのはちゃんと理由があって、中央区にマンションを買うならコスパを考えると絶対にオススメの場所です。
日本橋、人形町と聞くと高いイメージありますよね?
でも実は日本橋は細かく分けると住所がたくさんあるんです。

日本橋本石町
日本橋室町
日本橋本町
日本橋小舟町
日本橋小伝馬町
日本橋大伝馬町
日本橋堀留町
日本橋富沢町
日本橋人形町
日本橋小網町
日本橋蛎殻町
日本橋箱崎町
日本橋馬喰町
日本橋横山町
東日本橋
日本橋久松町
日本橋浜町
日本橋中洲
日本橋
日本橋茅場町
日本橋兜町

全部で21個の住所の名前が日本橋とつくのです。
で、一般的に、日本橋とイメージしているのは日本橋という単体の住所の場所だけなのです。
デパートの三越があったり、にんべん本店があったりテレビで紹介されている場所ですね。
日本橋兜町も証券取引所などがあり、人が住んでいない場所になります。
しかし、他の日本橋の住所は下町風情が残っている場所でビルがガンガン建っている場所ではありません。

詳しく書くと、とんでもない文字数になってしまうので割愛しますが
この日本橋の住所の中で1番狙い目は

日本橋中洲です!

とりあえず、ここの住所だけ覚えて中央区のマンションを探してください。
実は、日本橋中洲は中央区の中で1番地価の価格が安く、ランキングでは最下位です!
ただ、何度も言っていますが中央区で最下位なだけであって24区内で全然上位の場所なので。

ここは本当に狙い目です!
場所的には江東区側の中央区となります。(月島もそうですがまた違う場所です)

区界の橋を渡ると江東区の清澄白河という駅の近くになります。
日本橋中洲の最寄り駅は都営新宿線の浜町駅と半蔵門線の水天宮前駅、日比谷線、都営浅草線の人形町駅になります。
この駅もだいたい、10分かからない場所です。

隅田川沿いにある住所で首都高の箱崎ジャンクションのすぐ近くの場所になります。
マイナスポイントとしては
中央区の区界、首都高が近くて空気が良くないなどが挙げられます。
後、物件によっては首都高と隣り合わせなので騒音が気になる物件もでてきます。

そういった条件で地価の価値が1番下なのかもしれません。
ただ、実際行ってみるわかりますが、空気の悪さはそんなに気になりませんし、騒音もマンションがすぐとなりではなければ気になりません。

それよりかも隅田川沿いのマンションであれば眺望も期待できます。
後は、小学校も100年以上の伝統があったり、町内会が盛り上がっていていたるところでお祭りをしているので子育にも良いと思います。
近くには中央区で1番大きい浜町公園もありますし、ピーコックのスーパ、成城石井、サイゼリア、ガスト、ドラッグストアーなど
生活には支障はありません。

それでいて、マンションが安い。
今回僕は巡り会えませんでしたが、2LDK[の60㎡で2980万というマンションも出ましたからね。
もちろん、賃貸需要も中央区のためあります。

少し歩けば人形町ですので、飲食も困りません。
そして、東京駅までもタクシーで行っても1000円かかりません。

さきほど、首都高が近いということで、値段が下がるマンションンなどもでるので掘り出し物がたくさんでてきます。
その中で探せば必ず自分の条件にあったマンションも見つかると思います。

そして、この日本橋中洲を中心に周りの住所でもマンションを探せばその周辺も値段は安いので範囲も広がります。
さらに言うと、良い意味で再開発が終わっている場所なので、地価の安定になっています。
今度価値がすごく上がることは期待できませんが、大きく下がることは考えられないのでその点も安心です。

後は、地価が上がるということであれば、古いマンションが多いので、その一角の複数のマンションが提携して
立てなおしてタワーマンションになるということも十分に考えられる場所でもあります。

とにかく、探しててい面白い場所ですのでもし、中央区でマンションを考えている人は
最初にこの日本橋中洲をメインで探してみることをオススメします。

 

以上、中央区に中古マンションを購入するススメ!…でした。