まず1つ目。不動産投資の全体像を知りましょう。

そもそも不動産物件を持つとき、
利益がどのぐらい、例えばこの物件は家賃収入がいくら入るのか?
よくわからないという状態では不動産投資を始めても怖いです。

全体像という点では売り主さんがいて、
物件を売却したいと言っていて、それを受けて不動産屋さんの仲介ですね。

そしてその先に、物件を買いたいですよと、言ってる人間がいます。
この不動産屋さんの利益、収益というのは何から生まれるか?

手数料です。

ということは、買いたい、売りたいというのがマッチした段階で手数料が入ってくるわけですね。
ならば1日でも早く成立させたいわけです。

となったときに、不動産投資をする上で、
みなさんが買い主だった場合、知識があれば、もしくは売り主が知識がなければ、
1日でも早く決済をしたいこの不動産屋さん、どっちに味方しますか?

買い主の方ですよね?

こっちのほうが1日でも早く売れそうじゃないですか。

逆だったらどうでしょう?

こちらに全く知識がなくて、売ってるほうに知識があればこっちに味方しませんか?
といったように、みなさんが知識を身につけることによって、
不動産屋さんも味方に巻き込んで、早く決済をすませるという話になるのです。

まずは全体像を知って、つけるべき味方をしっかりとつけましょう。

2つ目です。きちんと計算しましょう。

インターネットを使い、YahooJAPAN、この中でも不動産が検索できるんですね。
不動産というところをクリックすると、買う、借りるというのが出てきますので、

自己資金が500万以上あるというかたは、
1棟ものを狙っていただいてもいいと思います。

それ以外のかたであれば、中古マンションからスタートしてください。
金額的にもお手頃なものがたくさんありますので。

エリア選択ですが、ここはあなたの地元で検索してください。

例えば、東京都で府中で検索をします。
そうすると府中市全体では169件の物件が登録されていますね。
一番最初に出て来た、「セザールブラザ府中」というのが、
府中市の中では一番安い物件となります。

ここまで出たら物件の内容をみていきます。
京王線府中駅徒歩3分。駅近の物件ですが、
築29年で10階建ての10階。最上階です。
ワンルームのタイプで870万という情報が載っています。

物件の価格はわかりました。
あとは年間の家賃です。

なぜ地元で検索してくださいと言ったかというと、
だいたい駅からどれぐらいで築年数どれぐらい、
間取りこれぐらい…っていうと家賃設定がどれぐらいかなんとなくイメージつきます。
それを×12ヵ月すれば、年間の家賃が出てきます。

ちなみに府中市の場合だと5万ぐらいですね。
5万ぐらいの家賃設定だとしたら5×12ヵ月。60万円。

こうなったらもう計算できます。
60÷870×100とすると、6.89%が出ました。

全国平均が10%って言いましたよね。
10%以上ある物件をできれば買ってほしいんです。

でもこの物件は6.89%。買います?買わないですか。
買いません!セザールプラザ府中は諦めて次に行きましょう。

このようにして、利回り計算を1日3件ずつやってください。
何が言いたいかというと、だいたい駅からこのぐらい離れてる、
築年数これぐらいのワンルームタイプだと利回り相場がこのぐらいなんだなというのがわかってきます。

10%が普通なんだって言ってる間に、
ずっと探し続けてると、15%とか、
中には18%とかていう物件が出てきたりするわけです。

となったら、すぐ反応できませんか?
まったく相場感わかってなかったら、とびつけないですよね。

なので利回り相場をまず計算しましょう。
ちなみにこの利回りにことを正式名称、表面利回りと言います。
家賃と物件価格のこの2つしか見比べてないので、
表面利回りなんですね。この表面利回りがわかると次です。

 

実質利回りというものも計算したほうがよいです。
家賃と物件の価格、2つしか見比べていませんから、これは表面利回りの計算になってしまいます。

もっと深く見る必要があります。

例えば、利回り10%の100万円というのが家賃収入で入ってきます。
でもこの100万円というのは飲み食いで自由に使えるお金ではなくて、
ここから引かれるわけです。

例えばマンションであれば
管理費、修繕積立金。固定資産税、保険料、保険に加入してる人は大きいですね。

あとローンを組んでる人はローンの金利の支払いなどがあります。
引かれた結果の残り分はいったいいくらですか。

もしくは何%残っているかを出すわけです。
これがこの○○円というのが通常キャッシュフローと呼ばれるもの。

普通に働いて稼いでる給料でいうと手取り収入だと思っていただけるとわかりやすいです。
いろんなものが省かれた自分が自由に使えるお金。
このパーセントのことを実質利回りといいます。

10%の表面利回り以上の物件を探しましょうとか、実質利回りを計算しましょうとかっていうと、
普通に一般的に売られてる不動産の場合はこの値が数値として少ない場合が多いですから、
こういったものはなかなか不動産セミナーでは聞けないですね。
(それを言うとほとんどの物件は該当しないじゃないかってなる可能性がありますからね)

僕から言えば、当たり前だと思うんですよね。
そんなおいしい物件がすぐにでてきたらみんなやって儲かりまくってます。

そこが少ないからリスクだ!ではなくて、大変だけど見つかった時は
失敗しないっていう可能性が高いってことです。

こういった面で不動産投資は僕は逆にオススメです。

 

キャッシュフローの計算ができたら、
それが1年2年続くだけでは意味がないですから、
長年自分が想像を描く通りの年数、
ちゃんと利益が残ってくれるのかというシュミレーションをする必要があります。

ただこういうのも電卓をはじきながらというのも大変ですから、
実際にインターネットのシュミレーションサイトなどを使って作っていくと。
Excelシートを使って作っていくというふうにされるといいかなと思います。

 

3番目です。担保力や立地の知識を身につけよう。

銀行からの融資に直結して響いてきますので、
これが使えるようになってくると非常にいいです。

基本的に今銀行はマイナス金利の影響も受けて、
貸し出ししたいんです。融資したがってます。

ただそれは担保として保険をかけておくんですね。
融資する代わりに、その人が借金返せなくなったときには
物件とか土地を売って相殺するんです。

それの担保としての力が強いのか弱いのかによって、
融資組める組めないが変わってくるんです。
もしくは融資組める条件が変わってきます。

路線価という土地評価の仕方

そのうちの1つとして土地評価というものがあります。
字の如く、その土地の価値を評価するものです。

その人のクレジット(信用)とか建物の評価とか別のものです。

路線価って聞いたことありますか。
路線価とは、道路があって、
土地があり、この土地の評価額としていくらなのかを定めるときに、道路に値段がついてるんです。

例えば
180D という言葉があります。

これは路線価の中の評価価値の数字になります。
これをアルファベットのDは削除し、180というものに千円をつけます。

つまり18万円。
これが、1平米あたりの土地の評価額が18万円になります。

例えばこの土地の広さが全部で100平米ありましたっていったら、
100×18万なので、1800万円の土地評価額になるわけです。

ですが、これが一般の実勢価格で販売されてる価格としては
2500万とかで取引されてることがあるわけです。

土地の評価額として1800万しかないものをみなさんがわかった上で、
2500万という価格を見たらどう思いますか。

買いたいと思いますか。
思わないですよね?

これがもし、1500万円だったら、おおっと思いませんか?

というように、土地評価でどれだけいいものを融資として持って行くかというのを定めるために、まず評価額、建物の評価額というものもあります。こういった担保力というものを身につけていきましょうというのがこの回です。

4番目です。物件を効率よく探そう

先ほど、例として物件検索例として
セザールプラザで試して結果NGでした。
しかし、これが良い物件だと思ったら、
右上の資料請求のボタンを押すと不動産屋さんから資料をもらえます。

もし、良い物件に出会ったら、資料請求の後にぜひ現地調査に行ってください。
それまでインターネットで見て数字も判断してそれでもいいと思った物件です。

そうしたらぜひ現地に行って現地確認してほしいんです。
実際に見ないとわからないことがたくさんあります。

例えばマンションのエントランスに入っていくと郵便ポストがあります。
多くの人は名前を書いてくれるんですけど、
名前の個数と郵便物の状況で入居率を判断していくんですね。

マンションが全部で40世帯が住めるマンションだとして、そのうち10部屋しか入ってませんよ、となったら、
この物件買って入居付けしても人が入ってくれるか不安ですね。
一方でこれが35世帯うまっていたら人気あるんだなって色々と判断できます。

こういったものは現地で確認したほうが早い部分があるんです。
いいなと思った物件があったらぜひ現地確認していきましょう。

5番目です。価格交渉について

価格交渉の決まる決まらないはそのとき次第なんですが、
やってだめだとしても、お金とられるとか無いので、価格交渉は積極的にやりましょう。

あとはその仕掛け方ですが、
テクニックとして40種類から50種類ぐらいあると言われています。
ほとんど、心理戦的な部分もありますが….

ま、ここでは基本となる1種類を紹介しますね。
これ1つ覚えれば後は色々と応用が聞きますので。

端数交渉

例えば480万円のマンションを買うときに、
費用として1割程度ぐらいですね。

530万円ぐらいで総費用かかりますよといった場合、
端数まけてくれませんかって言ったら、この部分の端数っていくらになりますか?

端数まけてくれませんかって言ったときに、相手がどこをとるかわからないんです。
(ここがミソなのんです)

自分もどこを言ってるかわからないんです。
相手の受け取り方次第なんですね。

これ、言いやすくないですか?
八百屋でトマトキュウリ値切るのと、感覚一緒ですね。

その結果、
例えば不動産屋さんが、それって400万円って言ってます?
いい加減にしてくれよって言われるケースもありますし、
これだったら売り主さんに交渉できますよって言われるケースもあるんですね。

もし、400万円で交渉できると言われたとしても、喜んではいけません。
あくまで価格交渉のテクニックとしてはポーカーフェイスなんです。

400万でどうですか、と言われても、ああそうですか、このぐらいだと私も思ってました、
それで交渉をお願いします、
と言った時点でみなさんは80万円の価格交渉成立です。
80万円って大きくないですか?
でもこの1つの言葉を発するだけで交渉テクニックとしてはできる。

6番目です。融資の仕組み

さっきも言いましたが担保力が高い物件、
つまり不動産投資をする上では物件評価というのをシェアとして高く見られますね。
どんな物件を持ってくるのか、によって融資が組める組めない、条件がよくなるということがあります。

ちなみに家賃収入で年間1000万あったらみなさんは何をしますか。
月あたり、だいたい80万円ぐらいのキャッシュフローがあった場合。
仮に1億あったらどうします?10億あったら?

多分やりたいことはたくさんあると思うんです。
もしかしたらサラリーマンやめて本当に自分のやりたかったことをやりたいと思う人もいるでしょうし、
海外旅行に行きたいなっていう人もいるでしょうし。

人それぞれだと思うんですが、今の生活よりもワンランク、ツーランクアップすると思うんですね。
それをするのが、この不動産投資を使ってやっていくわけですが、

例えば1個目の物件を買って、そこからキャッシュフローが100万得られたと。
そしたら次、1棟もののアパートでもうちょっと大きめのを買って、
300万のキャッシュフローを持ちますよと。
次は200万ぐらいにしておこう。

となったらこの時点でこの人、
年間600万のキャッシュフローが発生するわけです。

不動産投資をやるならば多くの人は次々と資産を増やしたいと思うわけです。
こういう人はどんな融資を組んだほうが得なのかという話をしていきます。

今からこの1000万、利回り10%の物件を、AさんとBさんがそれぞれ違う買い方をします。
Aさんは現金一括買い。
Bさんは現金を払わず、全額融資を組む。
フルローン。

年数は30年返済にして金利3%で組んだ場合どうか?

まず持ち出しですが、現金一括で支払うAさんは、1000万円を支払います。
Bさんは払いなしです。

逆にローン、借り入れを組んだ場合は、-1000万円。
Aさんはなし。

家賃はどちらも年間で100万入ってくるとします。

ローンの支払いですが、金利と元本の2つに分かれます。
Aさんは支払いなしです。
Bさんは1000万の3%が金利ですので、その年は30万●ですね。
元本は1000万を30年かけて払っていくので1000÷30で割り切れないけど、33万円。

1年後どうなってるかというと、Aさんの場合は100万がそのまま入ってます。
とはいえ、初めに1000万払ってますから、まだ1年時点では−900万ですよね。
10年たたないと元手回収しない状況。

Bさんの場合は1000万借りて返します。
100万から63万ひくのでキャッシュフローとしては37万残る。

ローンを使うと、手残りが残りやすく、
なおかつ条件のいいローンを組めれば残りが残り安いという傾向があるわけです。

そこでさっき言いました、資産を倍増していきたい、
短い時間で資産形成していきたいという人は、ローンの力を組んで形成してきます。
これをレバレッッジ効果といいます。

この場合だとメリットとしては自分の預貯金とか手出し部分が一切発生していませんから、
預貯金を崩さずして1年後にキャッシュフローが黒字で終えられてるわけですよね。

となったら、Aさんの場合、現金一括買いしちゃうと、
数年間、もしくは十何年間、待たなきゃいけないんです。

回復するまでに。そうなると次の物件、
次の物件っていきたいと思っても、
なかなか資産形成スピードが上がってこない。

ところがフルローンを組み、
ちゃんとキャッシュフローが残るようなやり方ができれば、
このキャッシュフローを使って次の物件にいくこともできますし、
資産形成スピードとしては上がっていくということなんです。

ちなみに先日こんな話しがありました。(サラリーマン大家さんです)
千葉県に売られてた物件、区分マンションなんですが、

1Kタイプで380万で売りに出されてたものを、
価格交渉して200万円で手に入れて、
それをプラス50万円リフォームをし、250万円で購入していたと。

これが表面利回りとしては22.4%。

すごくいい物件で、融資を組みに行ったところ、
ローンの基準が30年のフルローンがOKで、
なおかつ基準金利が2.4%だったんです。

物件の評価がすごく高いので、1.6%で融資しますよというのが通ったんですね。
ということは金利が仮に今3%になってますけど、
物件評価がいいんで、2%にしますよって言ってくれたら、
30万円払ってるものが20万円になるわけじゃないですか。
10万円のキャッシュフローがうくわけですから、47万円になるわけですね。

もちろん人物評価も見られないわけじゃないですが、
不動産投資をする場合、物件評価というのがすごくシェアとして高まってくるので、
どんな物件を選ぶかというのがすごく重要になってきます。

7番目。万全なリスク対策です

さっきのサラリーマン大家さんもそうなんですけど、
普通に働きながら、
例えば入居者が家賃を滞納し始めたといった場合、
自分が徴収しに行くのは面倒じゃないですか。

そういったとき、管理会社の人にお願いして徴収してもらう。
もしくは近隣トラブルが発生しても、会議中だったら行けませんよね?

となったら管理会社の人に、収めにいってくださいという話をするわけです。
ですから自分の重要なパートナーになるわけですから、
きちんと選ぶポイントをふまえた上で選ばないといけないです。

ちなみに、火災の発生率はみなさんご存知ですか。
消防局の元締めである消防庁が発表してる消防白書というのがあるんですが、

1万年のうち、何件発生するか?
1万分のどれぐらいだと思いますか?

実はこれ4件くらいあるんです。
これ、2500分の1。ということは2500年に1回なんです。

今から遡って紀元前500年前とかにいって、
竪穴式住居とかつくり、2500年たった今、燃えた。

火災発生率はそんな確率なんですね。
でも普通に考えてリスクをとろうといったときには保険に入っておくのがベストだと思いますけど、
火事は恐れている人が多いんですけど、発生率はそこまで高くないものになります。

8番目、リフォームです。

すぐには必要ないかもしれませんが、
前半の区分の話でもあった通り、
物件の収入源を向上させるテクニックになります。

前の記事で話しをしたぼろぼろで売ってた480万円を
そのまま貸しても7万5千円の家賃はとれなかったですよね?

だけど価格交渉をして、リフォームをしたから物件の収入源を向上させたわけです。
もしかしたらすぐには必要ないかもしれませんけど、
買う物件によってはリフォームすることによって高く売れるとか、
家賃設定を高くできることもありますので、
ここはぜひ覚えてください。

9番目は税金です。

税を知って、コントロールをしてください。
不動産というのは、初めスタートした段階では個人投資家になるわけです。

そうすると個人税が適応になります。
今個人税ってものすごく高くなってますね。
延期になっちゃいましたけど、消費税もこれから上がると言われてますし、
住民税も上がっていく。なので初めの資産を形成したり、
スピードアップしたりという状況の中ではある程度税金は払ったほうがいいと思います。

なぜかというと、労働収入で考えるとわかりやすいんですけど、
たくさんお金を稼ぐ人はたくさん税金を納めるのが普通じゃないですか。

一方でちょっとしか税金を納めなかった人は
ちょっとしか儲けの出てない人と思われるんです。

なので、2件目3件目、物件買いたいんで融資組ませてくださいって、
金融機関に行ったときに、1件目の実績を見られたときに、全然税金を納めてないですね。
ということは全然儲けが出てないんじゃないですか?
という見方をされかねないです。

なので始まりのうちはなるべく税金を納めたほうがいい。
ただある一定のボーダーラインをクリアすると、法人化ができます。

自分の会社を持つ事ができるわけですね。
そうすると法人税が適用になるので、だいたい税率としては半分ぐらいになっています。
すごく安くなってきて、ここの段階で節税効果が生み出されるわけです。

10番目最後です。出口戦略。

今までお話してきたことが入り口だとすると、出口も考えておきましょう。

利回り何%でこの物件買おうかな?とか
いろいろ計算してきましたけど、ここがしっかりしていないと、その投資は8割方失敗します。

が、同時に最後出口としてどういうふうにしておきますかということも考えておかないと、
残りの20%が補完できないんです。

要は何年後にいくらで売ろうとか、
このままずっと持ち続けて家賃収入を得ていこうとか。
物件を購入する前の段階から最後のところまでの作戦を考えておきましょうというのが出口戦略です。

 

以上10個、お話をしてきました。
こういったものを学んでいると不動産をどんどん活用できるようになると思います。

仮に収入が上がらなかったとしてもお金が貯まりやすくなりますし、
投資をすればもしかしたら働くのをやめて、
経済的なゆとりだけで、不労所得だけで生活できるようになるかもしれないです。
今からそれを楽しむための準備を始めていただければと思います。