なぜ2009年と2010年に不動産を購入した人に限定されているのか?

2008年のリーマン・ショックが日本の不動産市場の動向に大きな影響を与え、
地価下落を招きました。不動産の流通促進のために景気刺激策として導入されました。
本来、不動産の売却益(譲渡所得)には、20.315%の所得税がかかりますが、
2009年と2010年に不動産を所得した人に限り、1000万円までの土地の売却益はなかったことになります。
自らが居住していた不動産を売却する場合は3000万円の特別控除が利用できますが、
この「1000万円控除」は居住用でない物件でも利用できます。
つまり、投資用として取得した不動産でも利用できるのです。

・・・詳細は税理士までご相談ください。

 

2016年現在の市場の動向


1)今、不動産は売り時ですか?⇒まさに売り時です。
昨年度までは、不動産価格は上昇してきました。
しかし、今年に入り不動産価格に変調のきざしが見られます。

理由は中国経済の低迷による、中国から日本の不動産への投資の減少です。
さらにはギリシャ問題・難民問題・  英国のEU離脱問題にみられるヨーロッパ経済の低迷です。

アベノミクスが始まり、株も不動産も一本調子で上がってきましたが、
ここにきて、中国経済・欧州経済の不調から様子がおかしい。

ここ数年のうちに不動産を売却するご予定であれば、価格が高い今のうちに
不動産を売却して、利益を確定すべきだと当社は考えます。

 

2)在庫が増えると価格は下落する。
首都圏における中古マンションの平均成約単価の推移と、在庫件数を重ねてみました。
「在庫が増えると価格は下落する」「在庫が減ると価格が上昇する」という傾向が見て取れます。
2015年前半から在庫が急上昇していますので、今後もこれまでと同じトレンドで価格が上昇するかどうか疑問です。

 

3)価格と株価は連動する。
首都圏の中古マンションの平均成約単価と日経平均株価は連動します。
両者には強い相関性があります。

いわゆる、株価上昇に伴う資産効果によって中古マンションの相場が上昇したということです。
しかし2015年夏ごろから日経平均は下落傾向に変化しました。

もし、株価上昇に伴う資産効果が中古マンションの価格に一定の影響を及ぼしているとすれば、
そろそろトレンドに変化が表れる可能性もありそうです。

 

4.空き家を所有することがリスクになる?
1)「空き家対策特別措置法」この法律は田舎に空き家を持つオーナーにとって、
理解不足ではいられないほど重要で、しかも古い空き家ではすぐに対策が必要なほど緊急性も含んでいます。
 もはや、空き家を放置できない時代であることは自覚しておく必要があります。

両親から相続した空き家も同様です。

2)特定空き家とは
①建物全体が傾いたり、主要構造が腐食して、倒壊のおそれ。
②設備・門・塀が老朽化し、脱落や倒壊の被害のおそれ。
③浄化槽の破損や、汚水の流出により衛生上の影響のおそれ。
④ごみ等の放置、不法投棄による衛生上の影響、害獣、害虫の増殖。
⑤窓ガラス・門扉の破損による不法侵入の危険。・・・・・等々。
3)特定空き家と認められると
所有者の費用負担で修繕・撤去命令が出される。
②土地に対する固定資産税の特例(優遇措置)から除外され、土地の固定資産税が最大で4.2倍にも増額される。

 

5.相続した不動産を活用できていますか?
不動産を所有していると、物理的な維持管理のためだけでも多くの費用がかかります。
人が住まなくなった建物は驚くほど早く劣化が進むので
、特に給水管や排水管は劣化しやすく、その全ての交換が必要になる場合もあります。
自己利用する予定がない場合、賃貸に出し安定収入を得ることが考えられます。

ただ、自らこれを行うとなると、
賃借人のトラブルへの対応や予期せぬ修繕、賃料収入についての毎年の確定申告など、煩瑣な対応が伴います。

また、古いアパートやマンションであれば、間取図や設備が時代遅れとなっており、
賃料をよほど安く設定しなければなかなか賃借人がつかないこともあります。
そこで信頼がおけ、かつリーズナブルな賃貸管理会社やリフォーム業者を見つけ、相談することが大切になります。

さらに簡単な解決方法は、売却して現金化することです。
この場合、条件が合えば不動産会社に直接買い取ってもらう方法が簡単です。
いずれにせよ、売主様の意向を尊重しながら、相場動向を踏まえ、
修繕リフォームと賃貸の視点で物件を評価しながら、適切に物件の査定ができる

誠意と識見を兼ね備えた不動産会社を選ぶことが重要です。

 

6.老朽化したアパート・マンション・ビルどうしよう?
「空室が埋まらず家賃収入が減少」「現在の商売が時代に合わず先細り。利益が減ってきている。」
「修繕費などの支出が増加」
Q1.駅前で洋品店を営んでいますが、「しまむら」等の量販店に押され、あまり商売にならない。
ビルを建てて、両親の住まいを確保しながら、テナントの収入でローンを返済できないか?

A1.当社は売買と賃貸と建築のチームが有機的に連携し、お客様に様々なご提案ができます。

この例では、5階建てのビルを新築し、5階と4階にオーナー様が居住し、1階~3階をテナントに貸しました。
家賃収入でかなり余裕をもってローンの支払いができます。
将来のテナントの賃貸も保証を交えたランドネットのプランを採用して安心して頂きました。
頭金はゼロ」と出費を抑え、ある程度の生活費も残る提案が出来ました。

 

7.賃貸管理についてお悩みはありませんか?
1)当社はオーナー様の立場で「どうすれば投資物件の収益を最大化できるか?」を、常に考えています。
①家賃収入を増大する。
賃貸管理会社の言うままに、家賃を下げていませんか?家賃は適正ですか?
近年、築年の古い物件も家賃の下落幅は少なくなっています。
当社管理物件では、賃借人の更新を機に家賃が上昇する傾向にあります。
②空室期間を短くする。
空室が2か月を超えると赤信号です。すぐに物件調査・市場調査が必要です。
当社にご相談ください。当社の物件調査・市場調査・コンサルは無料です。
③リフォーム代・設備修繕費用等の支出を少なくする。
例えば、一つの目安としてリフォームのときに量産品のクロスの単価が平米1,000円を超えていませんか?
通常、単価1,000円を超えることはありません。どこかに利益が流れています。
また、当社では「エアコン」等をメーカーよりまとめて購入しているため、量販店よりも安く提供することが
可能です。

2)当社の賃貸の実績
2016年7月の実績として、1,400名を超える物件所有者様から賃貸管理の依頼を頂いております。
賃貸管理戸数は 2,500戸を超え、入居率は98.4%です。
安心して当社へお任せください。
当社の賃貸管理手数料は、月額賃料の3%です。他社と比較するとリーズナブルです。
しかし、決して「安かろう、悪かろう」ではございません。他社以上のサービスを提供しています。
できる理由は、賃貸管理システムを当社独自で開発しているからです。

3)他社を超える当社のサービス。
①いま流行の民泊(Airbnb)の運営代行サービス。 ②シェアハウスの運営管理。 ③海外(台湾・香港)への家 賃送金が格安で可能です。 ④中国語・韓国語・英語の言語対応が可能です。 ⑤区分マンション1部屋から賃貸管理が可能です。 ⑥一棟のアパート・マンション・ビルの建物総合管理は物件ごとにオリジナルの管理プランをご提案します。 ⑦Wi-Fi等のネット環境構築 ⑧家賃滞納に関してもご安心ください。グループ会社に家賃保証会社があります。 ⑨確定申告。

8.「資産価値向上の視点のリフォーム」を提案します。

1)お客様のご要望に沿った、資産価値向上につながるリフォーム・リノベーションのご提案をいたします。
単にオーナー様の住み心地を考えるだけでなく、将来的に不動産の運用を考えたとき、住みやすい・貸しやすい・ 売りやすいリフォームを提案します。
2)当社のリフォームでは、立地・構造・築年などを十分に考慮し最適なご提案を致します。お客様とはもちろんのこと、実際に工事を施す様々な職人(大工、電気屋、水道屋・・・)一人一人と本当の意味で最適な工事はなにか、真剣に打ち合わせをして進めます。
3)商業ビルを賃貸住宅に用途を変更したり、古い木造戸建をシェアハウスやAirbnb用の住宅に作り変えたり。など、既存建物の用途変更をする“コンバージョン建築”をご提案致します。
法的制限、費用、運用方法など様々な観点から、熟知した専門スタッフがご相談に乗らせていただきます。
4)純日本家屋。茶室。猫と住むお部屋。バイクと暮らすお部屋。等々の特殊な建築もお任せください。

9.最後に自己紹介します。
当社は中古不動産の売買・賃貸・リフォーム事業を通じて17年間、お客様の豊かな人生設計のお手伝いをしてまいりました。台湾、香港など海外でも業界に先じて事業を展開し、独自のネットワークを構築してきました。
横浜支店と池袋本店で国内は事業展開をしており、従業員数は約250名、資本金は1億円、売上げは100億円を超えてきたのもひとえにお客様のおかげです。
毎月平均260件ほど売買契約をしており、毎月85件ほど当社が買取りをしています。お客様の信頼の上で多数の取引実績を得ております。