なぜ?不動産投資の知識を勉強する必要があるのか?

不動産投資の知識を勉強してもお金がないので意味がないと思っている人いませんか?
実は、不動産投資の知識を勉強すると、
投資以外でも自分の生活を豊かにする知識と財産が手に入ります。
また、勉強した結果、投資とはお金がある人だけができるものではないんだなってことも理解できます。

不動産投資の知識を使って、3つの観点を説明

1つ目は投資です

今の労働収入以外の収入の柱を不動産で作っていきましょう、ということ。

2つ目はマイホームです。

3つ目は不動産の知識です。

もしくは今賃貸で家賃を払っているというかたは、家計の節約という観点

この3つの観点があります。

それを事細かに分かりやすく具体的に話すために物件を例に出して説明してきます。

マンション投資の事例

いきなりですが、今、不動産投資家は全国で何人ぐらい、何%ぐらいいると思います?
今の日本の人口は1億2000万ぐらいです。

そのうちの何%が投資家だと思いますか?

ちなみに株式投資をやってる人は20%です。
実は不動産投資をやってる人は5%なんですね。めちゃくちゃ少ないんです。

この5%のうち、8割がた失敗してると言われています。
ですから実質1%の人しか儲かっていないのです。
それにはわけがあって、4%の失敗してる人たちは、
成功するための準備というのが欠落しているのです。
えいやーでやっちゃってる。

実際のケースとして、、これ聞いたらどう思います?

品川の2000万円のマンションが頭金20万で買えますって言われたらどう思いますか。
実際に頭金20万円で品川のマンション買えるんだと思って買っちゃう人がいるんですよ。

それを投資用マンションとして人に貸して、家賃収入を得るけど、
総収入的には赤が出て、失敗してるケースが多いんですね。

結構、こうやって文章みると馬鹿じゃないの?自分はそんな風にならない。
と思うと思います。でも、実際みんな不動産投資始めるとこうなってしまうのです。

なぜ不動産投資を学ぶのか?

現在、85歳ぐらいが平均寿命と言われてますので、
25歳から実家をでて生きていくために費やすお金が約60年間続きます。

例えば賃貸でずっと住み続けるのもいいですし、途中でマイホームを購入するのもいいです。
住居費としてどれぐらいかかってるのというと、
だいたい5000万円から6000万円というのが平均値なんですね。

他にも食費や娯楽費、税金など生きていくために発生するお金ってあると思います。
その中で住居費は一生のうちで一番お金がかかっているものです。
この5000万から6000万を減らすためにどうにかしようと思って、
徹底的にここに着手してる人は実は少ないんです。

不動産投資の知識を学び、これらにいかすことによって、
この住居費を徹底的に改善する、もしくはそれ以上のプラスの収入源を持とうということが大事なのです。

ちなみに賃貸で毎月8万円の家賃を12ヵ月1年間払えば96万円ですよね。
これが60年間続くわけですから、5760万円。だいたいこのぐらいの間におさまってきます。

実際にマンションの実例を見ながら

場所は千葉県船橋に買いました。買ったときは2009年です。
東京メトロ東西線沿いで大手町駅から東のほうに30分程度行った駅です。
降りて駅から歩いて6分のところにこのマンションがあります。

なので都心まで40分弱で出て来れる。2DKのマンションです。
38平米という広さ。

間取りは、キッチンがあり、トイレがあり、お風呂があり、6畳6畳のダイニングキッチン。
築年数は20年程度。売り出し価格が480万円

あなたはこの状況を聞いて見てどう思いますか?
480万円が高いと思いますか?安いと思いますか?

都心まで40分弱、2DKで築20年程度、価格480万円。

仮にAさんとしましょう。
Aさんもこの物件価格が安いと思ったので、現地に行って物件見させてくださいって言ったんです。
見に行ったら、部屋の中がすごく汚かったんです。
ものすごかった。床がフローリングだったんですけど、傷だらけ。
一部ボコボコ。壁紙も、黄色から始まり茶色になっていく感じです。

こんな家だったら嫌だと思いませんか?

水廻り関係もひどくて。
恐らく売り主の使い勝手が悪かったんだと思うんですけど、水垢だらけ。
黒カビが一部発生の状態。

なので、500万円でマイホームが手に入ると思っていろんな人が見に来たんですけど、
結局2年間売れ残ったまま放置だったそうです。
(ま、そもそも500万でマイホームが手に入ると思っている思考がナンセンスなんですが…)

ここでAさんは考えます。

立地的には何も問題ありません。間取り的にも問題ない。
ただ内装だけがめちゃくちゃ汚いんであれば、内装をリフォームしてきれいにしさえすれば、
いい物件に仕上がるわけですね。

そして業者から見積もりをとります。
400万円ぐらいという見積もり価格が出てきました。

具体的にどういうリフォームをしたかというのは、
まず壁を取り壊して2DKのものを1LDKにします。

そして床も壁も張り替えます。
キッチン、バス、トイレ、こういった水廻り関係のところはリフォーム費用としては高いんですが、
ここも汚いですから、きれいなものと取り替えます。

ちなみに現在は物件が500万円で、安いわけではない。さらにここに400万円のリフォーム費用が発生したら、
お得感がなくなりませんか?次の手をどうしましょう。

あきらめる?買わないっていうのも1つの選択肢です。

ある程度目処がついたら価格交渉

不動産をやるときには、価格交渉ができるんですね。
ぜひ価格交渉をするようにしてください。物件というのは、定価という概念がありません。

決まってません。特に中古物件の場合は交渉ができます。
ぜひ交渉してください。交渉するタイミングとして、交渉の内容ですね。
どうやって交渉していくか。ちなみにAさんは480万円の物件を250万円で売ってくださいって言ったんです。

500万円で売りたい売り主さんだったらどう思いますか?
嫌ですよね。
なので、基本的にはこの価格をつけるとなったら、それなりの理由が必要だったり、
交渉条件として相手が納得する理由が必要です。

Aさんはこれを言い出したきっかけとして、さっきのリフォーム費用をあげました。
リフォーム費用これだけかかるんだったら、こっちなんとか交渉できませんか。

でも自分がつけてる価格が安いのはわかりきっていて、
相手は断ってくると思うので、断られたら、いくらだったら売ってくれるか聞いてください。
出て来た金額が自分が買う範囲内であれば、
もう余計な交渉はしません。即決しますから。って感じです。

いくらだったら売ってくれるって言ったかというと、

260万円でどうかって言われたんです。

………………たいして変わってないじゃないか………….ま、そのまま即決ですよね。

中古物件の場合は、
新築に比べて交渉がはまりやすいという傾向があります。

新築の場合は奥にいるのが不動産屋さん、プロのかたが多いですから、
交渉してもなかなか決まりづらいという傾向があります。

ただ中古物件の場合は個人が売ってるケースが多いんです。
この人が何も知識がない人で、よくあるのが資産整理というのが多いですね。
ご両親とか兄弟から受け継いだ物件をどうしていいかわからないので、
相場感もわからないまま安値で売りに出している。

こういう場合は、交渉しても、
2年間売れ残っていたわけですから、早いとこ売りたかったわけです。
となると、安く買えるチャンスっていうのがあるわけですね。

何はともあれ、物件は即買ですよね。リフォームします。
ちなみにリフォーム前は昭和な感じな雰囲気です。これはこれで味があっていいんですけど。

リフォームした時に、住んでほしいターゲットは女性としていたので
リフォーム後は床も壁もきれいにしたうえに、収納スペースとしてウォークインクローゼットを作り、
収納スペースをたくさん作りました。

これ以外にもトイレ。壁がはがれてという劣悪な状態。
しかし、これもリフォームしてきれいにします。
そして今度はこのリフォームの価格を安くしたいと思ったんです。

具体的にどうしたかというと、結果から言うと193万円という費用でリフォームはできました。
そもそも400万円の内訳として、50万円分程度のグレードアッププランというオプションがついてたんです。

それはいらないので、省きます。

残りの150万をどうしたかというと、わかりやすいのがキッチンです。
水廻りってそのまま取り付けしてしまうと、高いんです。

100万とか150万かかってしまいますから。
これを抑制するために、業者さんに在庫品で残っているものはないか、
過去に誤発注してしまい余っている在庫品はないですか、

それを使わせてください、という取引をしたんですね。
その代わり、業者さんのほうで取り付けをしていただいたら、
そこにプラス5%分の取り付け工賃を上乗せしていいですと。

そして、お風呂場。今、バスタブはYahooオークションとかインターネットオークションで取引ができるんですよ。
そういったものを自分で格安で手配してくるので、業者さん取り付けしてください。
その代わり取り付け工賃に上乗せしていいですよ、というような交渉をしてきました。

ちょっと細かいですけどね。結果的に193万円でやりました。
ここに30万の諸費用が発生します。

不動産屋さんに支払う手数料とか、登記するときの諸費用です。
もろもろかかり、合計して483万円という価格でこの物件を手にしていました

みなさんはマンションを使って投資を始める場合、まず物件を買ってきます。
リフォームするしないはお任せしますが、
まず物件を手に入れてそれを人に貸す、もしくは人に売るという選択肢があります。

人に貸すという方法の話し

Aさんは今、30代の女性に貸しています。
見事リフォームをしたときのターゲット層バッチリの人が住んでくれたんですね。
ちなみに彼女は入居者募集開始から3日後に来て、その場で即決だったそうです。

彼女が払ってる家賃は毎月7万5千円。
これを12ヵ月、1年間払った場合、91.2万円です。
これがこの人が払う年間の家賃です。

ちなみに2009年からこの人住んでくれてますので、満6年も住んでいます。
単純に考えれば6×9=54、540万円、家賃に今まで払ったってことですね。

家賃払ったものは返ってきてますか?払いっぱなしなんです。
彼女も同じです。540万円払った。

その払ったものはどこに行ってるんでしょうかというと、
Aさんの家賃収入になってるんです。

彼は480万を払うために、細かい内訳は別としてローンを組んでます。
そして自己資金も組んでます。

このローンの支払いは昨年の夏に完了させていて、
自分で出した元手資金もほぼ回収済みの状態です。

あと数ヶ月ぐらいで自己資金を回収できると思います。
そうなるといよいよ8月以上は入って来た家賃収入がそのまままるまる…という状態です。

これが家賃収入を得ていくという方法です。

物件を売るという話し

そしてもう1つ、売るという方法です。
6年たち、今の段階で、もうこの物件売ろうと思ったとき、さていくらで売れるでしょうか。
今、物件いくらぐらいで売れると思いますか?700万ぐらい?900万ぐらい?

実際、今の日本の相場を考えたら、
年間の家賃収入かける10倍程度が売値の目安と言われています。
分かりづらいので今リアルで売られている物件を見てみましょう。

健美家という不動産のポータルサイトです。
https://www.kenbiya.com/

このサイトは本当に便利なので、見たことない人は一度見てみてください。

例えば検索条件で
都内の700万以下の中古マンションで検索してみます。
そうすると利回りというものが出てきます。

利回りというのがは簡単に言うとどのくらの割合でお金が残るかというものです。
(儲け、利益という言葉に近いです)

例えば
900万円の物件を購入して、年間の家賃が90万入ってくる。

これは年利に直すと何%になるでしょうか?
銀行預金でたとえるとわかりやすいですね。

現金900万持って行って預けました。
1年後に90万の利息がついたと言ったら、年利何%増えたことになりますか?

正解は1%ですね。
これと同じ理論が、利回りというものです。
物件の収益性を判断する言葉です。

この物件の場合、利回り10%となります。

年間の家賃の10倍が売値の目安ということは、
つまり全国平均で考えて、投資用の物件の利回りの平均値が10%。

価格、利回りと書いてあって、値段があって、パーセントがありますね。
このパーセントが今言った利回りです。

ざっくり言って全国平均が10%に近いのです。
ただ物件によってまちまちであると。

なので、話しが戻りますが
今Aさんはこの物件を売りたいなと思ったときに、900万円で売りに出してみて、
そのまますぐ買いたいですという人がいれば売ってあげればいいわけですね。

そうすると彼はほとんど回収済みですから、
6年間でこの不動産投資から得たものはいくらかというと、900万円、得てるわけですね。

これは6年間の収益としてどうでしょうか。
成功してます?失敗してます?

成功はしてますね。失敗ではないです。
ただもっと金額的に大きいものが欲しいと思う人は、
イメージで言うと、家賃7万6千円が、これ区分マンションの話です。
マンション一部屋の話をしてます。

例えば10世帯のアパートを持った場合、
これが10本の家賃収入が入ってくるわけですね。

そうすると76万円が月の家賃収入になるわけです。
これが12ヵ月はいると912万。
これが年間の家賃収入です。

こうなってくると、これだったらやってみたいなと思う人もいるかもしれませんね。

なので、資金的に500万以上の預貯金
もしくは資産がある人は1棟もののアパートを狙っていただいていいかなと思います。

それ以下の方はどちらというと区分マンション、
一部屋からスタートした方が、リスク回避的にもいいかと思います。

人に貸した場合と売った場合の2通りです。