住宅ローンの金利について

住宅ローンを組むときに話題になるのって金利の話しが多いですよね?
よく聞く話だと、固定金利なのか?変動金利なのか?

だいたい住宅ローンの金利の話しとなることこの2つの金利の種類が主役の話しが大方です。
しかし、今回僕が話しをする金利の決定後に決まる、返済方法について話しをします。

「元利均等」「元金均等」というものです。

人によってはそれ何?という状態のままで住宅ローンを組んでいる人もいます。
この返済方法は勉強をすることで自分の最終的に返済をする金額が大きく変わる可能性があるので
しっかり聞いた方がいいです。

返済額がすくないのは「元金均等返済」

住宅ローンの返済方法は大きく分けると2つあります。

「元利均等返済」
「元金均等返済」

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というものです。

均等返済は、毎月の返済額を一定にするもので利息分を引いた金額を元金に当てるものです。

メリットとしては返済金額が一定になるので、返済計画も建てやすいという面があります。
一方デメリットとしては、返済当初の中身は利息の割合が高く、元金がなかなか減りません。
なので、序盤は利子だけ払っていて全然借金が返せていない状態になります。
結果、元金均等返済よりも金額が多くなります。

一方、元金均等返済ですが

均等返済は、元金分を毎月均等に設定し、そこに元金残高に対する利息を加えて、月々返済するもの。

メリットとしては、元金を元利均等返済よりも多く支払うので早めに返済できるという面があります。
一方デメリットとしては、返済当初は返済金額が上がってしまうというデメリットがあります。
ただ、元金が確実に減っていくので、支払い金額は少しづつ減っていき、トータルでは
元利均等返済よりも返済する金額は少なくなります。

元金均等返済のが良くない?

上記の内容を見比べると、元金均等返済の方が返済する総額の金額が少ないので
元金均等返済のがいいよね?っていう考えになりませんか?

で、あれば元利均等返済という存在はそもそもいらないですよね?
でも、しっかり存在しているのです。

じつは、どちらが得でどちらが損というのは一概に言えないのです。

民間の住宅ローンは元利均等返済のものが多いです。
つまり、元利均等返済のが今はスタンダードなのです。

色々とと説明すると混乱するところなので、これだけは覚えてください。

元利均等返済のが融資を受ける金額が大きい

まずは、この言葉を覚えてください。
実は、元金均等返済は元本が確実に減っていくのですが、スタート時は返済する金額が元利均等返済よりも高くなってしまうのです。
これってどうゆことかというと、住宅ローンを組むときって年収で評価されますよね?
もう少し突っ込むと、月額の手取りの中でどのくらい返済できるの?ってことなのです。

もちろん、給料の8割突っ込んで残りでギリギリ生活でするからそれに見合った融資をしてくれという人がいるかもしれませんが
あくまでも無理のない月収の中で返済ができる月額の金額で総額の融資できる金額が決まります。

そのため、元金均等返済は最初の返済の金額が元利均等返済よりも同じ金額の融資をお願いしたときに
返済金額が大きくなります。

そのため、年収400万で融資金額が3000万で申し込んでも元金均等返済だと返済金額が年収400万の人の
銀行が定めた返済金額を超えていると審査が落ちます。
逆に元利均等返済で申し込むと返済金額が元金均等返済よりも安くなり、結果、定めている返済金額以内に収まり
3000万融資OKという現象がおきます。

元金均等返済で借りるとMAX2500万まででしたという結果もありえます。
つまり、マンションをフルローンで購入したい人は自然と元利均等返済になることが多いです。
また、頭金を用意した人でも、元利均等返済であれば借りる金額が増えるので結局、グレードが高いマンションにしようみたいなことにもなります。

こういった事情で民間の銀行は元利均等返済の商品を用意している事が多いということです。

元金均等返済はどんな人が行う?

もちろん、元金均等返済で融資を申し込む人はいます。
主に、年収が多く、最初の返済額はおおくても総返済額を少なくしたい人、将来買い替えを予定している人、
できるだけ早めに返済を終えたい人などが元金均等返済を利用することが多いです。

とにかく、住宅ローンをフルに使うという感じではなくて、部分的に便利に使うという人なのかなと
個人的にはそういったニュアンスなのかなと思います。

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