新築マンションは買ってはいけない

いきなり、冒頭から尖ったん見出しになってしまうがこれから新築マンションを購入予定や購入した人には結果的ディスってしまう内容になることをご了承ください。
新築マンションは購入したした瞬間から中古マンション扱いになります。
つまり、資産価値(マンション価値)が下がります。

下落率はさの当時の相場感などもありますが、大きい時は20%も価格が下がる可能性があります。
1億円の新築マンションを購入したら、次の日に売却したら、8000万になってしまうということです。

これって非常に恐ろしい事です…..
世の中の人はマンションと言えば新築で購入するもの。
購入時は住宅ローンを組んで買うもの。

この2つが刷り込まれている感があります。
住宅ローンは非常にメリットが感じる融資なので良いのですが
マンション購入=新築マンションという考えは捨ててください、

新築なんて、購入時にテンションが上がるだけです。
住んでしまえば、いずれ慣れてしまいます。

その瞬間を味わうために、高いお金を出して買うものではないと思います。
もちろん、新築なのです築年数も気にしなくてもいいです。

しかも新築マンションには余分な価格が上乗せさせてるので
正当な資産価値ではないです。

詳しくは
中古マンションの資産価値評価は正しい!新築の評価は異常!

こちらのページで何が上乗せされているのか解説しています。

考えてみてください。
新築マンション=駅から遠い場所に建設されるという事なんです。

新築ってことはまず、土地の確保から始めないといけません。
現在の東京を見る限り、駅前の土地で空いているところはないですよね?

そうなると、駅から遠い場所に建設するしかないのです。
今新築マンションの建設は主に、駅から徒歩15分以上することに建設されているのをよく見ます。、

具体的には23区では杉並区や練馬区周辺

井荻、石神井公園、上井草、下井草 など駅から15分以上のところに土地があるのでそこで建設をして
デベロッパーがキャッチコピーを考えて、ゴリゴリ販売してください。

駅から10分以上のマンションは将来の事を考えると資産価値にNGです。
賃貸に貸すとき、売却するときに苦労します。

自分はそこに一生住むから良いという考えの人はそれでもいいです。
何も言うことはありません。

ただ、自分の30年後などぶっちゃけ想像できません。
そのため色々な選択肢を広げるために、マンション選びも人生のリスクにならないようにしないと駄目と僕は思っています。

話しを戻すと
新築マンションで駅近というのはそもそも物理的に無いので自然と駅から遠くなる。
もちろん、駅チカで新築物件も販売はされている。

その場合はすでにある土地を地権者をまとめて、更地にして建設しているため、かなりのコストが発生sいている。
そのため、新築価格でもありえないほど、値段が高くなる。それに加えて、駅から近いということでさらに値段が上げる。

こうなるとそもそも、購入するかどうかの検討に材料にならない。
(千代田区、中央区、港区でこのような条件のマンションがでると1億とかザラにあります)

ここまでくると、投資用や節税目的、中国人など、世界が違う人達のターゲット物件になります。
最近のニュースでも報道されているのですが、都心のマンション価格が上がっているため余計に新築が高くなっています。

新築でマンションを買うことがオススメではないのは上記が理由になります。

少し蛇足しますが
これはマンションに限ってのことではなく、世の中の買い物の中で新品で購入することが非常にもったいないです。

車も中古で中古で十分です。家電に関しても中古で大丈夫です。(日本の家電は壊れないです)それが嫌な人は1つ前の型落ちを買いましょう。
日本は中古に関してはあまり良いイメージをもっていませんが、海外では中古の車、マンションは当たり前です。

日本はまだまだ新品文化なのです。
日本の中古は世界からみると新品同様のクリリティーが中古市場に並んでいます。
中古として販売するのにも結構厳しい感じで見られているのでクリリティーは高いです。

中古マンションのメリットとデメリット

中古マンションのメリットについては新築のデメリットの部分がそのままメリットになっている感じです。

【中古マンションは新築マンション比べて圧倒的に数が多いです。】
※具体的な数字としては全国の新築マンションが約10万戸全国の中古マンションが約16万戸
となっています。
【中古マンションは昔から建っているので駅近が多いです。】
※ここで言っている中古マンションは築20年~39年前後のマンションのことを指しています。
築浅の中古マンションだと新築マンションを立地の条件は一緒です
駅が栄えてから建てられてたので駅から遠いです。

築30年前後のマンションは当時は駅の周りに土地が空いていたの駅チカが多いです。
しかも、これぐらいの築年数の都心のマンションはバブル絶頂期なので資材もコンクリートの使う量もふんだんに使っていて
建物構造はしっかりしているものが多いです。

見た目が古く感じますが、中身がすごくしっかりしているマンションが多いです。
それでいて、駅から近くて、値段も安い

そして、最大のメリットが建て替えが現実的なことです。
築30年前後だと30年後そのマンションがどうなっているか気になりますよね?

実際築60年とかのマンションはまだまだ世の中に存在していません。
しかしながら後、数十年経過するとそういったマンションがたくさんでてきます。

その時にどうなるのか?
これは不動産業者の人間も注目しています。

一応、メンテナンスをしっかりしていればコンクリートマンションは100年もつと言われています。
しかし、これはしっかりメンテンスしたマンションということなので実際は60年~70年ぐらいかなと個人的には思いますj。

そして、実際マンションの老朽化で立て直しの話しがでていますが、実行されず、先送りになっています。
理由としては、マンションの住民の高齢化と立て直しをするお金を各世帯でもっていないということです。

今度未来でこのようなマンションがたくさんでてくると言われています。
はっきり言ってそんなマンションに住むのは怖いですよね?

じゃーどうすればいいのか?
残念ながら今のところ解決方法がありません。

その時になってみないとわからないというのが答えらしいです。

ただ、このような状態のリスクを軽減する方法はあります。
それは都心の駅チカでマンションを買うことです。

そすることで仮に老朽化したころに立て直しの話がでて、お金がなくても
デベロッパーがついてもらって、再開発の話しがでる可能性がグッと高まります。

後は、売るという選択肢もあります。
老朽化しても腐っても都心の1等地のマンションです。なにかしたら選択肢はあると思います。

こういった将来のリスクのために中古マンションの買う条件はブレずに、都心、駅チカは絶対です!

中古マンションが「買い」の理由
・新築マンションが4年連続の増加で築浅な優良マンションが中古マンション市場にあくふれている
・事大事に流行りが違うため、色々なバリエーションが豊富
・新築マンションは買った瞬間から中古のため、売り出しの時は「中古マンション」の仲間入り

デメリット

デメリットとしてタイミングです。
都心、駅チカで価格が安いマンションは中々ありません。
本当に、コツコツと情報収集をして掘り出し物がでたらすぐに内見にいけるフットワーク
この2つがしっかりしてないと中々出会うことができません。
この辺がデメリットでしょうか….

 

以上、中古マンションは新築マンションと比べると条件に合う物件が見つかりやすい…..でした。