審査基準は借り換え時のときも同じ

現在のローンを金利の低いローンで新たに完済し、
それ以降は総返済額を低金利ローンに乗り換えて減らす方法です。

新しい住宅ローンを借り入れるので、申し込みの手続き、
銀行の審査は必要となるのです。

また、ローン残高よりも住宅の売却見込み価格(査定価格)が
低い場合には借り換えようとしても断られることが多いのです。

しかし、金融機関の中では1000万円ほどの担保割れなら
相談に乗ってくれたりもします。

ローンの中には借り換え専用のものもあり、物件価格の200%に
融資上限が設定されているものもあります。

逆に言えば、債務者の返済能力が重視されつつあるのです。

メリットを受けるために必要となる一定条件

通常、次の3つの条件すべてに当てはまれば
借り換えのメリットがあると言われています。

・1%以上の金利差がある
・1000万円以上のローン残高がある
・10年以上の返済期間が残っている

借り換えには予想以上に費用がかかるために
このような条件が前提とされています。

抵当権抹消費用や新たな抵当権設定登記費用、保証料など
残り25年で2000万円を借り換えた場合
費用負担は50万円以上になることもあるのです。

ただし、近年民間金融機関がシェア競争をしていて
新しいタイプの住宅ローンが次々と出てきています。

例えば、住信SBIネット銀行では、無料になるのは、
借り換えに伴う保証料、団信・8疾病保証の保険料、
一部繰り上げ返済手数料です。

2015年1月時点で、金利優遇として
基準金利からマイナス2.125%となっているため、
ただ単に先ほど述べた条件があてはまらないのです。

固定金利型に借り換えるのがおすすめ

キャンペーン価格は魅力的なので、借入時に3年固定金利選択型、
変動金利型の商品を選んだ場合には金利情勢の見極めをしっかりして
上昇すると思ったら固定金利型へ早めに移行したほうがいいでしょう。

その際に、選択肢の1つには条件が一番有利な商品へ借り換えもあります。
借り換えで長期固定のフラット35も利用可能です。

結論として、ローン契約をしても借り換えを念頭に置き、
新商品のチェックを常に行なっていくといいでしょう。

どうやって借入先の金融機関の信用力を見極めるのか

金融機関の破綻や合併が多々起きているため、
知名度が低い金融機関からはできれば
融資を受けたくありませんよね。

しかし、お金を借りる場合に住宅ローンを選ぶなら、
「条件の良さ」が重要なポイントになるでしょう。

信用金庫のほうが大手銀行よりも良い条件で貸してくれるなら
そちらを絶対に選んだほうがいいでしょう。

「貸し倒れ」があっても「借り倒れ」はないので、
融資先金融機関が破たんしても
一括返済を債務者が要求することはありません。

特に信用金庫などの顧客の主体は
中小企業の経営者なのでもしも返済に困っても
前向きに解決方法を見出してくれるでしょう。

一方で審査が厳しそうな大手銀行は、じつはそうではなく、
各支店、各担当者の裁量によって融資するかしないかを
決定しています。

担当者によって金利に幅がある場合には上ととるか下を取るか
考え方によって異なります。
ですから、あきらめずに金利交渉ができるかもしれません。

一般的には、経営状態が良いと悪い金融機関があったら
経営状態が悪いほうが厳しい審査基準になっているような気がします。

安全策を選ぶのは経営状態の悪い企業ではないでしょうか。