購入の申し込みから引き渡しまでのスケジュール

購入するという意思表明となる購入申込書

物件を見学して自分の購入希望の物件が決定した場合は、
「購入申込書」を仲介会社に渡します。

仲介会社が売主にこの申込書を提出し、
契約の段取りを進める際、価格や引渡し日などを調整します。

買い手が購入するという意思をはっきりさせるための購入申込書なので、
もし契約にならなかった際にはペナルティが発生しません。

契約内容がまとまれば、宅地建物取引主任者から
取引内容や物件、物件の現状など重要事項についての説明を受けて
契約が進んでいきます。

ペナルティが発生するのは売買契約後

契約内容に合意したら、「不動産売買契約書」に署名、押印します。
この時に、通常売主への手付金(頭金)などの一部代金の支払いをします。

売買契約がこの時点で成立するのでそれから先に契約解除した場合には
一般的にペナルティが発生します。

売買契約後に住宅ローンの申し込みをすぐにして、
金融機関の本審査を受けますが、2週間ほどの審査期間があります。

もしも融資が下りなかった場合でも
「ローン特約」の記載が契約書にあれば、
契約解除が違約金が無くても可能です(契約前に記載をしっかり確認します)。

融資決定後は「金銭消費賃借契約」を金融機関と結んで融資が実行されます。

融資先の金融機関に売主・買主・仲介会社・司法書士が決済日に集合し、
残金の支払いを確認し、売主が買主に鍵の引き渡しを行ないます。

申し込みから引き渡しまで資金はどのようになっているのか

「申込証拠金」は中古マンションにおいては不要

各段階でどのような費用が必要になるかを
詳しく述べていきましょう。

新築マンション購入時には、購入申込書の他に
5~20万円の「申込書拠金」の支払いをします。

一方で中古マンションの場合、
このような費用の支払いはめったにありません。

申込人は、不動産売買契約時に支払う「手付金」を
初めに支払います。
これは頭金のことで、契約が成立した証拠になります。

物件価格の10~20%が手付金の相場となっていて、
もしも3000万円の物件ならば、必要となる金額は
300万~600万円です。

しかし、100%ローンを前提の場合もあるため、
相談してみることもできます。

手付金支払い後に買主の一方的な都合で契約解除をするならば、
手付金はペナルティとされ、全額返還されないので
契約の際には十分気を付けなければなりません。

住宅ローンの融資実行時には残金決済を同時にする

住宅ローンの申し込みを金融機関に行ない、
融資が決定されたという連絡が来ると日取りの決定、
融資先の金融機関に売主・買主・仲介会社・司法書士が集まり
残金の決済を行います。

決済日に、金融機関から買主の口座に借入金全額が振り込まれ、
売主の口座へ購入代金の残金が振り替えられます。

売主の口座へ固定資産税、都市計画税の買主負担ぶん、
マンション管理費などの買主負担ぶんも同時に振り込まれます。

司法書士に支払う登記費用、報酬も
決済日に済ませておくのが一般的です。
そして、ほどんどが買主のほうで費用を負担するようです。

一方で、新築マンションなどの場合、出費を削減するため
自分自身で登記を行なう場合もあるようですが、
中古マンションでは、売主・買主両方がかかわるため、
司法書士に登記を依頼します。

「取引金額の3%+6万円」が仲介手数料になる

仲介会社への仲介手数料は、上限として取引金額の
3%+6万円となっています。
これはだいたいの目安なので少し割引してくれる場合も
あるかもしれませんが、可能性は低いでしょう。

また、注意しなければならないのは、
消費税8%も実際の支払いに上乗せされるということです。

多くの場合、仲介手数料は不動産売買契約の時に半金を支払い、
残りは残金決済の時に支払います。

決済日中に所有権移転登記の申請を行なう決まりになっています。
同席した司法書士が決済終了したら、
すぐに所有権移転登記を申請します。
1週間くらいで新しい登記が買主のもとに郵送されます。