マイナス金利発動で売り主が強気

世間では今、日銀のマイナス金利の発動で色々なメリット・デメリットが毎日のように報道されていますね。
極端な報道と言えば、マイナス金利によって銀行の利子がマイナスの利子になって、預金のお金が減っていくみたいな事を言っている報道もあります。

そんな事ありえないですから….
ま、この辺を説明すると長くなるので今日は割愛します。

それよりも伝えたいことがあるのでそっちを伝えますね。
今、中古マンションは購入しては駄目です!

なぜ?と思いますが、とにかく、売り主が強気になっています。
理由としては、マイナス金利になって、銀行がさらに住宅ローンの金利は下がる傾向になっています。
そのため、その情報を聞きつけた、人たちがこれを期にマンションの購入を検討しようと動いています。

そのため、売り主は一気に中古マンションの価格をあげています。
僕は千代田区、中央区、港区の2LDKの3000万前後の価格のマンションを常に監視しているのですが

ここ1ヶ月前後で価格更新のお知らせがくるのですが、驚くことにほとんどの物件が前回の更新価格よりかも高く設定してます。
普通、価格更新のお知らせが来る場合は売れなくて、値段を下げるのがほとんどです。

今回はじめて、価格が上がったお知らせがきてビックしました。
おそらく、マイナス金利で住宅ローン金利がさらに下がる可能性がある→そのため今がマンションの買い時→そうやって来た新規の客には
値段を上げた価格で購入させようという魂胆です。

これはおそらく各、売り主に付いている不動産屋の仲介業者が売り主にアドバイスしていると思います。
不動産屋も価格が高い状態で成約すれば手数料もたくさんとれるので。
(仲介手数料は価格のパーセンテージの契約のため)

前もって物件の動向を見ている人はありえないわーって言って購入を控えると思いますが
今回のマイナス金利効果を期待してマンションを探している人は初めて物件を見始めるので
この高い状態の値付けが相場観と勘違いしてしまいます。

これは本当に気がつかないことなので、不動産屋も中々やるなって思いました。
で、さらに付け加えると、僕がいつも物件を見ている物件ということは、その物件は売れ残っているってことですよね?
つまり、人気がなくて売れなくて苦戦している物件です。

何かしら売れない理由があるんでしょうね。
そういった物件をこれを機に価格を上げます。

そうなるとこんな営業 のクロージングが予想できます。

物件を見に行く→うーん、ここが◯◯がきになるな…→営業マンが説明をする→客が渋る→わかりました!値引きをしましょう!

という流れが予想できます。
そこで200万ぐらい値切ったところでも前の価格よりかも高く売れる可能性もあります。
客も値引きしてラッキーを思っていますが、去年の価格よりも高い金額で購入することになるでしょう

価格を上げても購入層の年収が変わるだけで客付けに影響はない

価格を上げることで客付けが悪くなるのではないかと思うかもしれませんが、実はそんなに影響はありません。
例えば、2500万のマンションの時は年収300万ぐらいの人間がきていましたが
今回のマイナス金利便乗で3500万に上げました。というところでも客付きは心配ありません。

今度は年収400万の人間がその物件を見に来るので。
もちろん、年収300万と400万だと年収300万の人間が多いです。

しかしながら、中央区、港区、千代田区は元々、マンションが余っているほど多いわけではないです。
結構イス取りゲームに近い感じなので、客付けはそこそこ期待できると思います。

さらに3月という日付も買う側としてはBADなタイミングです。
この時期はどうしても、引っ越しシーズンのため、売り主も需要があると見込んで強気です。

なので、今回はマイナス金利の影響と3月の繁忙期がかぶっているダブルパンチのため
ここでマンションを買うのは本当に損をします。

実際のマンションの価格を公開

では、どのくらいマンションが高くなっているか?
具体的なマンション名を出して説明しますね。

中古マンションの過去の価格は本来見ることができません。
なので、結構貴重な情報ですよ!

例えば

【ハイツ日本橋中洲】
変更前の価格:2980.00万円
変更後の価格:3080.00万円 (3月22日現在)

【トーア新富マンション】
変更前の価格:2600.00万円
変更後の価格:2980.00万円(3月22日現在)
このマンションなんかたしか去年の夏ぐらいから売れていないと思います。
僕が探し始めた時からでていました。
今のマンションが構造的に容積率がオーバーしていて中々住宅ローンが通らない物件だった記憶があります。
400万アップは半端ないですよね…
新富町駅徒歩3,4分だった気がします。2600万でもうれてなかったのですね…

もちろん、価格が下がっている来ているものあります。
ただ、このようにマンションの価格更新で値上がりするという事例が生じている時点で現在は売り主優勢って感じですね。

今日もWBSで特集が組まれていましたが都心のマンションの高騰が始まっていると報道されています。
その理由が富裕層がマンションを投資用などで買っているとか住宅ローン金利がさらに下がるということを報道しています。

これもメディア操作の一貫だと思います。

郊外回帰が始まっている?

都心のマンションの価格が上がっているという報道先行の情報で現在、23区外のマンションの売れ行きが好調であると言われています。
特に注目するべき場所が中央線の高尾駅だそうです。

3LDKで2700万の新築が販売されていて即日完売という状況らしいです。
インタビューを聞くと、マイナス金利で住宅ローンが安くなったということを聞いて、マンションをさがしてたが
都心は高くて買えず、現実ラインで郊外のマンションにしました!的なことを言っています。

高尾駅は始発駅もあるので通勤が便利と言っています。
商業施設もこれから出来上がるので住みやすくなると言っています。

しかし、高尾駅です!
東京の端っこです。

マンションを購入した時点で価値が下がっていくだけです。
絶対に将来の事を考えると損をすると思います。

もちろん、郊外に住んで暮らすということであればいいと思います。
しかし、このブログでは都心に住み、マンション価値を維持して将来のために資産としてマンションを運用して
なおかつ、都心に住むことによってライフスタイルの時間の使い方を有効に使って生きていくというのが目的です。

通勤時間が人生で1番もったいないと思っています。
都心から高尾までだったらドアtoドア2時間前後かかると思います。往復で4時間前後です。
週5日で4時間×5日で20時間
1ヶ月で80時間
1年で960時間
10年で9600時間通勤に費やすことになります。
10年間で400日が通勤の時間で奪われるってことですよね….

考えただけで恐ろしいです。
人生の寿命は決まっています。
時間は有効に使った方がいいです。

購入のタイミングは夏前

話しが蛇足しました。
現状都心の中古マンション市場は辛いです。
今は待ちのタイミングです。

マイナス金利の情報の影響が落ち着くのが夏前ぐらいなのでその辺で価格が一度また落ちてくると思います。
なので、今は、情報収集と価格の値頃感をつけておいてください。

ぶっちゃく、銀行の人に聞きましたが、住宅ローン金利はこれ以上下がらないと思いますって言っていました。
正直下げようがないのが本音らしいです。
下がっても0.02とか0.05の世界だと言っていました。

マイナス金利の恩恵をうけるのは借り換えの人です。
すでに住宅ローンを組んでいる人はこのマイナス金利の恩恵を十分に受けられます。

特に10年前ぐらいに住宅ローンを組んだ人は今回のマイナス金利によって借り換え金利がかなり安くなると思いますよ。
1番安いとことではりそな銀行が0.596%というありえない金利の商品を出していました。

これは最強だなって思いました。

とにかく、今はサイトを見る癖をつけて価格の動向を追いましょう。
結構、価格が変動するので見ていて面白い時期だと思います。

以上、今は中古マンションを買ってはいけない時期です!マイナス金利便乗で価格が高騰(2016年3月22日現在)…..でした。

 

逆に不動産を持っている人は売り時

色々と話しをしましたが
現在は、不動産は購入としては待ち時です。

ただ、逆説的な考え方で
不動産をもっていて売りたい人は売り時なのです。

これだけマンション価格が高騰していれば
自分の不動産が高く取引される可能性が高いです。

高騰している時期でも
欲しい人はお金を出して買います。

そこを狙って高めで売却をするという考えもありです!

実は1円でも高く、売却する方法で
労力がかからずに面倒なく売却する方法があります。

それがこちらのの記事で説明してますので
参考にどうぞ!

マンション、自宅を売りたい場合は不動産一括査定がおすすめです!