マンションのリサーチ(検索)はどうやってやるの?

中古マンションをいざ購入しようと思った時に1番最初に何をやるのかわからないですよね?
色々とやることはたくさんあるのですが、やっぱり1番気になるのがどんなマンションが売られているかですよね?

なので、とりあえず、物件を見ましょう!
別に買うつもりじゃなくてもいいです!
まずは、物件を見て相場観を養ってください。
相場観というと大層な言葉になってしまうのですが、ようは楽しく物件を見ていけば自然とこの物件はお得とか高いなってわかってくると思うので。
早速ですがマンションリサーチをするためのサイトの紹介をしますね。

SUUMO(スーモ)(中古 関東版)

http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/city/
スーモ(中古 関東版)

リクルートがやっている住宅総合サイト、賃貸、分譲を全国規模でやっているサイトです。
おそらく、NO1、のサイトで中古マンションを探している人でこのサイトを使ったこと無い人はいないと思います。
それぐらい有名なサイトです。また、ほとんどの不動産屋もここに物件を掲載しています。
掲載するのに不動産屋はお金がかかります(そのため利用者は無料で見れるということです)
不動産屋曰く、SUUMO(スーモ)が1番客からの問い合せが多いらしです。その分掲載料金は1番高いと言っていました。

なので、利用者も掲載者もお互いで有名であると認識をしているサイトですね。
私もこのサイトのヘビーユーザーです。

 

アットホームathome

http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/
athome

次にオススメなのがathome(アットホーム)。こちらもよく、サマーズがCMをやっていますよね?
こちらも賃貸、分譲両方ともやっています。
業界的には第2位的な位置づけでしょうか?検索の仕方が若干使いづらいですが、慣れると気になりません。

こちらのサイトの特徴はたまにSUUMO(スーモ)にはない物件があったりします。
また、同じ物件でもSUUMO(スーモ)よりかも詳しい説明や情報などがあったりしますのでこちらもスーモ同様ヘビーに使っていました。

コンビニ業界に例えるとSUUMO(スーモ)がセブン-イレブンで、athome(アットホーム)がファミリーマートかなってイメージです。
イメージカラーを見ると逆な感じがしますが(笑)

後は、他にもHOME’S≪ホームズ≫‎やYahoo!不動産、小さな規模でやっている不動さん情報サイト、
東急リバブル、京王不動産など、自分の物件だけを扱っているサイトなどはありますが、これらは良くないです。
99%、SUUMO(スーモ)とathome(アットホーム)でまかなえるので時間の無駄になってしまうので見る必要はあります。

 

とにかく毎日見ること

実際見始めたら、必ず毎日見てください。
SUUMO(スーモ)とathome(アットホーム)2つだけであれば5分もかかりません。
住む場所は中央区、千代田区、港区、の3区しかないのでそれに条件を絞って自分の予算を決めて条件を入れておけばそれを保存できます。
それでそれを毎日ひたすら検索してください。

通勤電車の中のほんの5分でいいです。
昼休みのほんの5分でいいです。
とにかく毎日みてください。

で、週末の時間があるときはその物件の中で気になるものがあれば内見に行っていいですし、
GoogleMAPでそのマンションの住所を入れて場所の確認をしてください。

とにかく、自分のライフスタイルの中に無理なく、マンション検索をするという習慣を入れてください。
そうなると、自然とマンションの名前まで頭に入ってきます。
大事なのは、そのマンションがどのくらいの期間で売れたのか?どのくらいの期間で値下げをしてきたのか?
これが自然と理解できるようになってきます。

つまりこれが相場感なのです。
この相場感がないとマンション選びは失敗します。

相場観に正解はないです、漢字を見ればわかりますが感という言葉入っているので人それぞれです。
ただ、このやり方で身につけた相場観はマンション選びに失敗を防ぐ意味があります。

大変かもしれませんが、必ず毎日見て相場観を身につけてください。

 

見るべきポイント

では、実際物件を見るときにどこを気をつければいいのか?
あんまり複雑だと嫌になってしまうので、シンプルに簡単に言いますね。

基本は賃貸住宅と選ぶときと同じでOK!
賃貸を選ぶ時って細かく言うと人それぞれ違いますが大方だと条件としてはこんな感じでしょうか?

・築年数
・駅からの距離
・賃料
・間取り

もちろん、他にも日当たりとかオートロックとか浴室乾燥とか色々とあると思いますが
この条件が大方を占めていると思います。

中古マンションも一緒で賃料という部分を抜いて探してください。
そして、そこに新たに重要な項目を入れてください。

それは、修繕積立費です!
これは賃貸にはないのですが分譲マンションにあるもので
マンションをメンテナンスするときの積立金です。
大規模工事や、配管工事、壁の補修などマンションのメンテナンスに使うお金です。

この修繕積立費が0円のマンションは100%購入してはいけません。

ま、そんなマンション中々ないですけどね(笑)
修繕積立費の金額の決定は間取りではなくて平米数によって金額が決まります。
ある程度修繕積立費をとっていないマンションに未来は無いということです。
なぜ?そんなことが言えるのか?
この辺の説明と計算はこちらのページで詳しく書いていますので時間がある時に見てみてください。

だいたい、2LDKの50㎡ぐらのマンションであれば修繕積立費は月額8000円から10000円ぐらいとっていないマンションは
リサーチ外にしてください。

後は築年数ですね。
やはり40年を超えるものは少し慎重になった方がいいです。
20年~30年であれば管理がしっかりしているようであれば全然ありです。

築年数は完全にマンションのメンテナンスの結果により決まってきます。
そのため、リサーチ対象にして後日営業マンに色々と聞くという方法もあります。

実は、この作業が面倒な部分があるのでライバルが少なく、掘り出し物件があります。
なので、こういった物件が見つかったらラッキーと思って、どんどん調べていきましょう。

担当営業マンに任せるのはNG

よく、聞くのがマンションに関しては営業マンにまかせてあるから、良い物件が出てきたら連絡もらえるようになっているからと言っている人を見かけます。
その人に言いたいです!

実際、連絡きましたか??
おそらく来てないと思います。

営業マンは日々忙しいです。
そんなに一人のお客様に対して時間など費やすことはできません。
おそらく自発的にアプローチすると仕事が増えると思っているレベルだと思います。

ここはしっかり理解して欲しいのですが、あなたがマンションを買うためのテンションと営業マンのテンションは
まったく比例しません。

良い意味で何も期待しないでください。
期待しないことで怒りもでてきません。

よくマンション買う気あるのに営業マンが動いてくれないんだよね。使えないわーみたいなことをいう人がいます。
それは当たり前であって、ぶっちゃけ営業マンも接客の優先順位があります。

もちろん、そんなことをしてはいけないのですがそれが現実です。
向かうは仲介手数料がいくら入るかを計算をします。
1件マンションをまとめるのに2000万と8000万だと手数料は違いますよね?
仲介手数料は3%プラス6万円と決まっています。

そうするとどっちに時間を費やした方がいいか分かりますよね?
都心3区で掘り出しものマンションを狙っている時点で大きな金額にはならないですよね?

営業マンからしたら、そんなお客さんはいわゆるオイシクない客なのです!
そこでイラッとしてもしょうがないのです。

それが現実なのです。
その現実を受け止めてうまく利用しましょう。

相手は仲介だけをやってくれる人間。
なるべく相手に面倒な客とは思わせないこと。(下手に出るのとは違いますよ)
で、こちらからお願いするときはなるべく調べやすく情報をまとめてお願いする。

上記の点に気をつけて営業マンと付き合いましょう。
面倒かもしれませんが、仕事だと思ったら至って普通のことですよね?

こういった事をして最終的に相場より700万から800万ぐらい安い物件が手に入る可能性があるので
安いものです。

時には足を使う

そして、物件のリサーチなどが慣れてきて内見に行くようになったら、内見の日にその土地に行ってもいいですが、別日とか
内見の前後にその辺の土地を実際に歩いてみましょう。
そうすると色々と分かることもありますし、実際のその土地が好きなり、リサーチがもっと楽しくなります。

後は、一番大事なのにその土地の雰囲気です。
やっぱり合う合わないがあるので、実際に行ってみるのは大事です。

なんか知らないけど、この雰囲気好きじゃない。というのが人間にはありますので。

楽しめる人が1番

最後にありきたりな事ですが、楽しみましょう。
上記の事を辛いと思ってやったら三日坊主になります。
これを楽しくできる人はずっと継続できます。

楽しみながらリサーチする人間ほど、強い人間はいません。
不動産は知れば知るほど面白いです。

特に東京の都心は本当におもろいです。
是非、楽しみながらリサーチしてみてください。

 

以上、マンションのリサーチ(検索)はどうやってやるの?…..でした。