マンションの名義人は夫婦ふたりでも可能か?

出したお金の比率に応じて持ち分が決まる

出したお金の比率によって、購入した物件の名義は
登記するのがルールとなっています。

夫婦の共有名義となる場合は、住宅ローンを借りるときに頭金として
妻の独身時代に貯めていた貯金を使ったり、妻の稼ぎを収入合算した場合です。

具体的には、頭金として妻の預金600万円で3000万円の物件を購入し、
夫の住宅ローンで残りの2400万円を負担した場合、
5分の1が妻の持ちぶん、5分の4が夫の持ちぶんとして登記されます。

逆に、贈与税を課せられることがあります。
二人で購入するマンションだからと言って
直接資金の支払いを妻がしていないのに共有名義にした場合、
夫から妻への贈与となるのです。

共有名義にしたい場合にはどうするか?

金融機関の中には、共働きでも収入合算を認めないところもあります。
しかし、このような場合でも共有名義にする方法はあるのです。

まず、ローンを組む際には夫の名義にし、
夫が購入資金を融資した形式にします。

融資を受けた妻は、毎月夫に返済をしますが、
贈与とみなされてしまわないように、通帳などにきちんと証拠を残して
おきましょう。

絶対にしてはいけないのは、返済を怠ったり、まとめての入金などです。

妻に収入がない場合は返済能力が認められないため、
この方法が利用できないのです。

どうしても共有名義にしたいなら、
申請する際には贈与としなければなりません。

あまり多くない共有名義の利点

共有名義の利点は、実はあまりないのです。
共有名義にすることで住宅ローン控除を2人で受けられると思う人も
中にはいるようですが、これは間違えです。

ローン残高に応じて算出される住宅ローンの中でも
「ローンの債務者」だけが控除対象となっています。

「マンションの名義」と「ローンの債務」は別なのです。

住宅ローンの中では、夫と妻が「連帯債務者」になれるローンも
あるのです。

最近は、共働きならば住宅ローンを夫婦で別々に組むこともでき、
夫婦それぞれ住宅ローン控除をうけることができます。
しかし、リスクとして配偶者が死亡したら
自分の債務が残ってしまうということがあります。

離婚するかもしれないと思って共有名義を希望する人もいるようですが、
これは財産分与が難しくなり、現実として協議が長期化する場合が多いのです。

ローン債権者の夫が死亡した際の返済について

夫のみが債権者ならば住宅ローンは残らない

長期の住宅ローンでは、返済期間中に何かあった場合に備えて
団体信用生命保険(団信)に必ず加入しなければなりません。

団信に加入していれば、
債務者が死亡したり、高度障害状態になった場合、
金融機関への借入残高の支払いを保険会社が代わりにしてくれるので
残された家族は住宅ローンを払わなくていいのです。

一方で、フラット35においては、団信への加入はしなくてもいいのですが、
残される家族のことを思うなら加入しておいたほうが良いでしょう。

加入する際には住宅金融支援機構の団信に申込をして、
特定の特約料(掛け金)の支払いをします。

フラット35の団信には従来の死亡、高度障害状態の他に
がん、急性心筋梗塞、脳卒中の3大疾病を保障する商品もあります。

なんとも魅力的な制度ですが、買取型のフラット35だけが利用できるのです。

連帯債務の際にはふたりで保険に加入

妻が共有名義になっている場合や夫婦で収入合算してローンを組んだ場合、
夫だけがローンの名義ならローンが全額免除されるのです。

連帯債務型ローンの場合もしくは夫婦別々にローンを組んでいた場合には
妻に返済義務が生じます。

夫婦2人がローン債務者だと、夫が死亡した場合
夫の分の返済は免除されますが、
自分のローンはずっと返済しなければならないのです。

利点として夫婦で住宅ローン減税を受けることができますが、
万が一の場合の危険度は高くなります。

連帯債務の場合、団信に強制加入させられるのは1人(主に契約者)のみ
という点は特に気を付けなければなりません。

夫だけが加入していて妻が死亡した場合には
妻は保障の対象外となり、夫が妻の債務を引き継がなければなりません。

このようなことはお金がかかっても安心を買うために
もう1人も任意で加入したほうがいいでしょう。

しかし、住宅金融支援機構の団信には「デュエット」
(連帯債務である夫婦で加入できる制度)があります。

1人の時の1.56倍の保険料で、どちらか一方の加入者が死亡もしくは
高度障害状態となった場合に夫婦の全借入額の免除をしてくれます。

また、親子リレー返済についても連帯債務者となる子どもだけが
団信に強制加入させられます。

親が死亡した際には全額支払い義務を子どもが負うことになるため、
借入額をいくらにするかを決めるときには
注意深くしっかりと考えないといけないでしょう。