マンションを選ぶ基準とは?

中古マンションを買う時にどんな条件で選べばいいのか?
高い買い物なので失敗したくないですよね?

ぶっちゃけ、選び方は人それぞれなのでこれだ!というのは無いのですが、少なくても私の中にマンションを選び条件というのは明確存在しています。
それを文字化して伝えますね。

おそらくこの条件でマンションを見つけることが出きれば失敗することは無いでしょう!

マンションは築年数20年以降を狙う

話す順番はどこからでもいいのですが、とりあえず築年年数についてから話しをします。
中古マンションを探してこのサイトにたどり着いている人は何らかの選定で中古マンションを購入検討していると思います。
値段が安いとか、新築を買うのがもったいないなど。

中古マンションは値段が安いとうのが1番の魅力だと思います。
同じ場所で同じ条件であれば新築と中古であれば値段が違うのはお分かりですよね?
しかしながら、この安いという指標でも中古マンションの中でも築年数によって値段の落ち方が違います。

実は築浅のマンション(10年以内)って以外に値段が安くならないんです。
もっといれば築5年ぐらいのマンションであれば人気がつけば、購入時より値段が上がっているということも全然ありえます。

そういった状態なので、中古マンションになっても全然安くならないという現象が起きます。
これは都心のマンションだけに起きている現状であって、ほとんどマンションは新築から中古になると値段は絶対的に下がります。

こういった現状は特に東京でよく起きますね。
ただ、東京でも人気のないエリアや駅から遠いエリアは値崩れを起こします。
その辺の話しをすると長くなるし、今回は都心の3区限定なので特に必要がない話しなので割愛します。

そして、築年数が20年を超えるとよくやく値段が下がります。
このぐらいの築年数になると掘り出し物件だと新築の半額ぐらいで販売されている物件もでてきます。

さらにこれぐらいの築年数になるとマンションの未来の価値がわかってきます。
それは修繕積立費と管理の観点です。

築浅マンションを購入すると嬉しいですが高い!&今後の返済プランが脅かされる現状が起きます。
それは修繕積立費の高騰です!

新しいマンションは大規模修繕などはまだ行っていません。
それを行うためマンションの築年数に合わせて、マンション管理組合などで修繕積立の金額を上げていこう!
という話しになります。

なので、買った当時は修繕積立が月5000円ぐらいだったのが、最終的には月15000円とかになり3倍ぐらいの値段になります。
結果的には出費が多くなり、気分がブルーになりますが、未来のことを考えるととてもよい傾向なのです。
マンションの価値を上げるのも下げるのもこの修繕積建てをしっかりやってメンテナンスをしているマンションかどうかなのです。

メンテナンスをしているマンションは100年は保つのではないだろうかとも言われています。
一方、メンテナンスをしていないマンションは築30年ぐらいボロボロになると言われています。

で、これが価値を上げたり、維持しようとしているマンションであればいいのですが、そういった事をしないマンションも存在します。
これはマンション組合がやる気がなく、誰も動かないパターンです。
修繕積立の値上げもなく、メンテナンスも行わない。
最悪のパターンになるマンションです。

さらに、最悪なのが、住民的には人事に捉えるので修繕積立が上がらなくてラッキー的な考え方をしてしまう感じになってしまいます。
そして、決的なダメージがマンションが受けた場合にようやくどうするか?議論をするパータンです。

こんな後手後手であればマンションの未来はイメージできますよね?
もちろん、すべてがすべて築浅マンションがNGといっているわけではないです。

単純にリスクの話しです。
築年数20年を超えているものであればそのマンションの修繕積立の金額をみれば、天井まで上がっていてこれ以上上がりはないなと確認ができて
なおかつ、過去にどんな修繕をおこなってきたのかもわかります。

だいたい、2LDKの55㎡ぐらいであれば修繕積立月1300円前後でしょうか?
これよりも極端に安いマンションであればそれはメンテナンスをしっかりやっていない可能性があるマンションと疑った方が良いと思います。

さらに築年数30年以上を狙ってみる!

これはチャレンジとか博打的な考え方ではなくてきちんとした考え方なのですが
耐震基準というのが国で定めらているのって知っていますか?

旧耐震基準
新耐震基準

というものがあります。
建築物の新耐震基準が施行されたのが1981年(昭和56年)となっております。
つまりそれより前に建設されたものは旧耐震基準ということになります。

これはなんとなく分かるかと思いますが、地震にたいする強度の基準が新耐震の方が厳しくなったということです。
賃貸で借りるときに物件が新耐震か旧耐震かで家賃が変わってくるという現象がありますが
マンションを買うときにもこの現象が起きます。

普通に考えると旧耐震のが不安で買うの嫌ですよね?
ただ、勘違いしてほしくないのが、旧耐震のマンションが地震に弱いということは=ではないのです。
その当時国が定めた基準に沿うように作ってあります。
さらに、マンションのメンテナンスをしっかりやっていればその分マンションの老朽化を食い止めることもできます。

ただ、購入した時に安い買えますが地震保険にはいる際には割引がなくなります。
ま、行っても5年契約3万~4万ぐらいしか変わらないので、購入金額のインパクトに比べると微々たるものです。

僕が築年数が30年以上の旧耐震のマンションをすすめる最大の理由としてはそのマンションがしっかり作られている可能性があるからです。
なぜ?って思いますよね?

ロジックとしては以下のようなロジックです。
今から30年から40年ぐらい前は日本はバブルの時代でした。

世の中にお金がたくさんあり、景気がよかったですね。
そんな中で建設されたマンションは資材は良い物を使っていて、お金をかけてもその分高く売れるということで
しっかりした作りのマンションが多かったのです。

加えて、それが、千代田区、中央区、港区という都心の真ん中であれば
余計にお金をかけて高くなっても買いたいという人はいました。

なので、今のマンション建設よりかも良い資材で頑丈に作らていた可能性があります。
これは僕のオリジナルな仮説なので、正しいかどうかマンションによって結果は違います。

ただ、そういったマンションも購入する時にすべて調べれば見れるので、築年数はあまり気にせずに見ましょう!
ということです。

立地は駅から最低でも10分以内

次に説明するのが、立地ですね!
基本的に狙う場所が中央区、千代田区、港区のためほとんどの場所では最寄りの駅から10分以内かと思います。
ある程度、この3区でマンションを購入すれば資産価値は落ちづらいと思いますが、それでも東京では駅から徒歩◯◯分
というのは賃貸で貸すときなどの大きなアドバンテージになります。

なぜ?10分以内なのか?厳密に言うと9分以内がギリギリラインです。
人間の心理的に2桁の10分よりかも一桁の9分のが心象が良いです。

ただ、2桁じゃない方がいいという理由ではなくて、ちゃんとした理由があります。
駅を中心にコンパスで円を書くイメージをしてみてください。

半径の長さが徒歩1分を1センチと過程すると、その円は直径2センチの円になります。
徒歩10分とすると直径20センチの円が出来上があります。

それぞれの円の面積を見れば一目瞭然で直径20センチの円のが面積大きいですよね?
その面積の中にはマンションがたくさん建っていますよね?

直径2センチの円の面積とくらべてどうでしょうか?
どちらがマンションの数が多いと思いますか?

全然、簡単な質問ですよね?
答えは20センチの円の方ですよね?

つまり、徒歩の数字が大きくなればなるほど、ライバルマンションが増えるということになります。
それは賃貸合戦をしたときにライバルが多くいて付きづらい&家賃も周りと合わせないといけないという外的要因が強くなります。

そのため、徒歩の数字は少ない方がいいのです。
それで限界値として徒歩10分という指標をかきました。

なので、中央区であれば勝どき、晴海エリア、
港区であれば、品川港南、お台場、芝浦の奥の方
千代田区であれば、ごめんなさい….千代田区はそういった場所無いですね

マンション選びに使ってもらえればと思います。

資産価値維持のため購入場所は中央区、千代田区、港区

これは上記のセンテンスに書いてある情報と一部被ることがあるのですが、自分のマンションが将来どうなるかしっかりイメージできることが大事です。
ほとんどの分譲マンションは購入すると資産価値は下がっていきます。
そもそも、資産価値とは何か?
簡単に言えば、世間が評価する点数です!

買った当時が100点とするとそこから年数劣化などでマイナス点が加点されていって
5年後には80点でしょ?と世間が決めること!

これがざっくりですが資産価値です。
世間というより、銀行の判断というのがより正しいですがそれだと複雑になるので。

で、この資産価値はさきほども言いましたが、ほとんどが価値は下降をたどっていきます。
そして、最終的には0になります。(ただ、現実は底値というのもの存在していて0になることは考えにくいです)

では、資産価値を上げたりするにはどうすればいいのでしょうか?
ぶっちゃけ自分の力では何もすることはできません。

外的要因で価値を上げるしかありません。
例えば、江東区の豊洲
ここは10年前までは何もない場所でした。

それが、IHIが先頭にたって巨大な再開発をすすめて、ららぽーとを誘致して成功しました。
2005年から豊洲の人口が急増している、1万人規模で増えている。

それによってマンションの価値が下がらずにいるという状態になっている。
場合によっては買った値段より高く取引されているマンションもあるぐらいだ。

では、こういった外的要因を狙うのか?
実はそれは正解ではない。

このように再開発をしてこのような結果になることはすでに決まっていたことです。
このような情報は我々一般人には落ちてこない情報だし、その再開発がうまく行かなかったら非常にリスクになる。

なので、これは不動産投資の要素が強すぎるので一般人には敷居が高いマンションの見つけ方だ。
じゃー外的要因を参考にできないのか?

もっと、大きな枠で日本経済を見て欲しい。
これから日本は少子高齢化の時代に入る。
これは誰が見ても明確だ(国が嘘の情報を流していなければの話だが…)

そして、人口も減少している。
つまり、20年後、30年後には人口が少なくなって住む場所が余ってくることが予想できる。
そうなるとどうなるかと言うと、みんな東京の都心部分に住もうとする。

つまり、東京でも都心以外のところでも空室リスクが生じることになる。
ただ、都心の中央区、千代田区、港区は引き続き人気が続き、空室リスクは少なくなると思います。

これに色々な見解があり、正解、不正解はない。
ただ、こういったストーリーが組めるのであながち間違ってないかなと思える。

なので、あまり深く考えずに外的要因を見方につける意味として都心3区ははオススメである。

生活環境の妥協のススメ!

妥協という言い方をすると少し語弊がありますがわかりやすく書くためにあえて使います。
おそらく生活環境が良いとい評価されるのって世間的に多くが子育ての環境がしやすいというのが世間でいる生活環境が良い!
と言うことが多いです。

本当はそれだけ生活環境が良いというのは違いますよ!
ただ、生活環境の良し悪しって本当に個人的な感じ方やライフスタイルが関係しているので一概に生活環境という言葉でくくるのがは本来はナンセンスなのです。

若い人が状況してきて、自炊よい外食が多くて、出会いを求めているなら 高円寺、中野あたりが生活環境としてはGoodで、豊洲、葛西、西葛西などは逆にBadになります。

一方、子供がいる過程では、GoodとBadが逆転しますよね?
生活環境ってそんなもんです。

ただ、繰り返しますが世間的に生活環境がよいというのは子育て環境が良いというところになります。
そうなると、中央区、千代田区、港区は若干ベッドタウンと言われるところよりかは落ちると思います。
それはなぜか?

簡単です。
子育て環境が良い=子供がたくさんいる地域が良いという評価をうけるからです。
江戸川区なんか良い例ですよね?あそこは東京で子育てがしやすいという評判がたっています
これには理由があって、子供に対して手厚いことをしているからです。
結果、子供連れの家族が移住してきます。結果、子供が多くなるので生活環境が良いという結果になった区です。

しかし、江戸川区の子育てに対する支援は素晴らしいですが、実は都心3区もその手厚さはあまり変わりません。
この3区は税収がたくさんある割には、住んでいる人の人口が少ないため手厚くなるのです。

ただ、やはり、絶対的に人口が少ないので子供が少ない。
なので、子育て環境はあまり良くないようなイメージがついています。

もちろん、実際は都心なので公園が少なかったり、マイナス面はありますが、プラス面もあります。
それはどこの区に行っても一長一短です。

意外に生活環境は悪く無いと思いますけどね。
一番問題なっている待機児童も少ない、共働きの夫婦は都心に住んでいるので職場から近い
飲食店もたくさんある。

区からの手当も厚い。
後意外に公立の小中学校の学力レベルが高いというデータ結果もでています。
僕個人的には生活環境はGoodだと思っていますけどね。

実際将来的には賃貸で貸すというのがゴールなので、そもそも都心3区に住みたいと思っている人はその辺も理解はしています。
なので、自分がそこに住んでみて問題がないということであれば賃貸需要がある場所というのは間違いないのでOKだと思います。

意外に都心3区の地区は地元のお祭りも多いの知っていますか?
都心なのでご近所付き合いが疎遠というイメージがありますが、昔から住んでいる人達もいるので
そんなに希薄ではないですよ。

なにより、住んでいる人間の質が良いです。
みんな、それなりに余裕がある人達なので雰囲気が良いです。
(よくテレビなどでやっているお金持ち集団のママさん会などに参加している人達はあまり来ません。その人達は地元の人より、子供学校関連の人間達をつるむので。)

なので、そういった人たちは公立の学校には行かせません。
私立になりますので、意外にそういった人種の人たちの付き合いは無いらしいです。
逆に公立は昔から住んでいる地元の品の良い人達の子供が来るので、雰囲気が良いらしいです。
学校も公立なのに学力に熱心な先生も多いと聞きます。
そう言った意味で小中は公立でもいいかなと思いますね。

 

 

以上、中古マンションの選び方の様々な条件一挙大公開!!【築年数、立地、資産価値、環境など】…でした。