都内3区 千代田区、港区、中央区でマンション購入のススメ

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今回は港区にマンションを購入するススメ!

今回は港区に中古マンションを購入するススメについて書きたいと思います。
管理人的には中央区の次に現実的にマンション購入までいけるのが港区だと思っています。

価格的に
千代田区>港区>中央区
というイメージです。

港区というと東京タワーというイメージが強いかと思いますが、主に住むエリアとしては下記に分けられます。

・六本木周辺
・赤坂周辺
・西麻布周辺
・麻布十番周辺
・東京タワー周辺
・白金周辺
・お台場周辺
・芝浦・品川周辺

港区は結構細かく住むエリアを分けることができます。
そして、それぞれ同じ港区でもマンション価格の差が激しいという傾向があります。

それはなぜか?
港区の9割は山手線の内側になります。
芝浦・品川、お台場周辺以外はすべて山手線の内側になります。

この山手線というのが価格を決める大きな指標になっており
値段の差がでてきます。

先に結論を行っていますのですが、管理人のオススメの場所は
山手線の外側の芝浦・品川が狙い目です。
なぜ?お台場が入っていないのか?
その理由もこの後に書きたいと思います。

もちろん、その他の場所でも掘り出し物件がでてくるのでしっかり紹介していきますので。

六本木周辺エリアの特徴

これはその名の通り、六本木という住所に周辺になります。
主にメインの住居エリアは六本木ヒルズ、ミッドタウンレジデンスがメインとなっています。
ま、こんなところの中古マンションがでてもとてもじゃないけど買えません。
未だに2LDKとかでも6000万とか7000万などで取引されていますからね。

非現実的です。

もし、六本木に住みたいと思った場合は
その周辺の裏路地に入ると意外に住宅街もあり
そこに築年数が古いマンションなどがあります。
具体的には六本木のドン・キホーテの裏などが住宅街になっていてそこのマンションは
探せば掘り出し物マンションなどがでてきます。

後はその延長で六本木1丁目方面の裏路地にもそういったマンションがあります。
管理人的にそこが六本木周辺で唯一手が届くエリアかなと思っています。
反対に六本木通りの反対側にミッドタウンの裏側になるとそこはそこで高級住宅街となっており高いです。

後は六本木の交差点を中心に西麻布側の路地を入っても値段は高いですね。
やはり、西麻布方面にいくとどんどん高くなっていきます。

生活面でも結構大変かもしれません。
スーパーもなく、生活感もまったく無い街なので….
毎日外食で生活感を出して生活したくないという方にはいいですけどね…

マンションに関しては購入後の賃貸では主に住居用ではないくて事務所利用として借りてがつくことのが多いですね。
六本木はベンチャー企業の街でもあるので、スタートアップの小さな会社が事務所で借りる需要はあります。
なので、もし購入する場合はそのマンションが事務所利用可というところはしっかり抑えておきましょう。

全体的には個人的にはあまり狙っているゾーンではないですね。

赤坂周辺エリアの特徴

ここも世間では高級なイメージですよね?
実際はその通りで高いです。
赤坂駅から溜池山王、赤坂見附駅、永田町駅にも歩いていけるので国会議事堂も近いです。

ま、この文章だけで高いというのはお分かりですよね?
この辺のエリアは千代田区側の港区なのでスーパー一等地です!
国会議員も住んでいるので雰囲気もちょっと違います。

ただ、物件は探せばあります。
住所的には赤坂2丁目周辺です。

ここは値段が赤坂の中で安価です。
もちろん色々と諸事情があります。

それは赤坂というのはコリアンタウンがあります。
そのお店が集まっているのが赤坂2丁目周辺になります。

なので、そこの周辺の古いマンションなどはそういった理由で安く出ている場合があります。
ま、正直昔よりはいいですけど治安面を心配してしまいます。

とは言ってもここは港区赤坂、新宿とかの大久保の治安の悪さが10だとしたら0.5ぐらいのインパクトなので。
周りが静かな感じなので少し目立つというレベルです。

もちろん、そこにはマルショウというスーパーや肉のハナマサがあったりして意外に生活ができる場所です。
そして、周りは六本木、新橋、四谷、皇居、銀座などどこでも近い場所なので立地は間違いないですね。

築古めでたまに掘り出しもものが出てくる場所です。

西麻布周辺エリアの特徴

ここはさっと書いて終わりにします。
なぜなら、購入できそうなマンションではでてきません(笑)
場所的には日比谷線の広尾駅から歩いて10分過ぎ辺りが一般的西麻布と言われている場所です。
この辺は、本当に次元が違います。
芸能人、資産家、政治家、外資系の社員、とにかく富裕層がたくさん住んでいます。
たとえ、ここでマンションが売りに出されても速攻で言い値で完売します。
需要と供給があっていないからです。

みんな西麻布に住みたくて場所が空くのを待っている状態なのです。
なので、マンション価格も下がらず、高値で売買されます。
買う側も納得感ある感じで買っているので、ここは一生価値は下がらない場所でしょうと個人的には思っています。
試しに散歩がてら行ってみてください。西麻布の交差点を広尾駅側の路地が住宅街になっています。
雰囲気が違います。

麻布十番周辺エリアの特徴

意外に穴場なのがこの麻布十番周辺です。
大江戸線、南北線の麻布十番駅があります。
実は麻布十番は昔は下町であって注目されていない場所でした。

その理由としては六本木から見ると低い位置にあり、六本木の城下町的な位置づけでした。
もちろん、住んでいる人間はそんなこと思っていないのですが、価値的にはそんな感じでした。

東西南北で歩けば、六本木、白金、東京タワー、という場所柄です。
それが、価値が上がり始めたのは駅がでてから徐々に価値があがっていきました。

大江戸線も南北線も実は地下鉄の中で最近できた新しい地下鉄なのです。
先に南北線ができたのがなんと2000年なのです。
めっちゃ最近ですよね?で、その後に同じ年に大江戸線ができました。

それまで麻布十番は駅からスゴイ遠く軽く陸の孤島扱いでした。
今ではそんなことなく、下町と港区のハイソなイメージがコラボした魅力的な街になっています。
もう、無くってしまいましたが、麻布十番温泉という昔ながらの銭湯もありましたし、有名なたいやき屋もあったりと
賑わっている街になっています。

そして、そこから歩いて10分足らず、で六本木ヒルズや逆方面であれば東京タワーなども徒歩圏内です。
スーパーもあり、人もゴミゴミしていなくて、下町風情が残っているので管理人的に狙っていた場所でもあります。

そして気になるマンションは掘り出し物が多いのです。
さきほども話しをしましたが、2000年に駅ができた街なのでそれより前のマンションは駅の価値を計算されて作っていません。
もちろん、駅が出来たことで価値は上がりましたが、駅ができた分他の土地に新しいマンションがバンバン建設されてったので
そんなに値段は上がっていません。

築年数は35年以上のものも結構あります。
中は大抵イノベーションされています。
で、結構、マンションの住人の人たちが住んでいる土地の価値を理解しているのか?
しっかりマンション価値を落とさないように修繕積立費をしっかりとっていてメンテナンスもしています。

マンションはメンテナンスをしっかりやっていれば築100年はもつと言われていますね。
話しがそれるのでそれぐらいにしますが、麻布十番は結構オススメです。
掘り出し物件が見つかる可能性が高いです。

東京タワー周辺エリアの特徴

東京タワーの近くなんて住むところあるの?
って思う人もいるかもしれません。

実は、住居場所はあります。
住所的には東麻布、麻布狸穴町、芝公園、大門辺りでしょうか?
正直言って、東麻布、麻布狸穴町はかなり高いです。
ロシア大使館を中心に後はほぼ、一軒家とマンションという完成な住宅街です。

高台の1番上にあるので、坂を上がっていくごとに家のグレードがあがっていく感じがします。
その高台の頂上がロシア大使館がありますね。
他にもアメリカンクラブなどもあり、雰囲気がまったく違う場所です。

おそらく、この辺はマンションは出てこないと思います。
散歩に行くのは有りですね(笑)
東京タワーを見に行ったついでにいいかもしれませんね。

一方、東京タワーを中心に反対側には芝公園、大門などの地域があります。
ここはJR浜松町駅にも近く、基本オフィス街ということで住宅街というイメージはまったくありません。

スーパーに関しては、浜松町から海岸通り側に歩くと大きなマルエツがあります。
これは、新橋にタワーマンションが複数棟建ったのでその影響でできたスーパーです。

大門、芝公園からだと少し遠いかもしれません。
いずれもメイン通りから外れた裏路地に小さなマンションがちょこちょこあるので
そこが売りに出されているマンションが多いです。

で、結構ありえないぐらい安いマンションも出てくる場所でもあります。
以前、2LDKで2500万とか有りました。
ただ、ここに落とし穴があるのですが、そういった物件は所有権はつかない物件だったりします。
いわゆる、土地の権利者は他にいてその人に毎月数万地代として払うという契約です。
もちろん、所有権がないのえ固定資産税は支払わなくてよいメリットがあります。
あとは、土地に所有権がないからいきなりこの土地から出て行けなんてことも言われません。
このへん話しは別の記事で書きますが、こういった物件はおすすめしません。

住宅ローンが組みづらいというデメリットがあるので。
なぜ?このような物件が多いのかなって考えたのですが
おそらく、増上寺という寺があると思うのですが、実は増上寺を中心にあのへんは小さなお寺がたくさんあるのです。

で、そこのお坊さんが土地を所有しているのではないのかな?と思っています。
ま、話しが蛇足してしまいましたが、大門は羽田空港まで浜松町からモノレールで1本です。

なので、空港関係者が意外に賃貸での需要がある場所でもあります。
さらに山手線の内側であることもあるので、需要と価値の下がり具合の未来はそんなに暗くはないと思います。

白金周辺エリアの特徴

白金=お金持ちですよね?まさにその通りで、白金は高級住宅地です!
しかし、厳密には白金にマンションを購入する方法はあります!

それはメインの白金を避けばってことです。
実は、みなさんが想像している白金って正式には白金台という住所の場所なのです。

実際白金という住所も存在しています。
高級住宅地は高台が多いですよね?

白金台はその高台の頂上であり、白金は実は1番低い場所になります。
その低い場所にある駅が白金高輪という駅なんです。

すごいややこしいですよね?
なので、白金台のマンション購入は無理です。
港区TOP3に入るぐらいの高級住宅地なので....
ここはアメリカの住宅街なのか?というぐらい一個一個の住宅が大きいです。
1日で見ても決して飽きないですよ。

なので、白金高輪を中心に物件を探すと意外に見つかると思います。
ただ、実際この辺のマンションで売りに出されているのはほとんど見たこと無いですね。
マンションはあるんですけどね…みんな売りに出さないのかな?

なので、管理人もこのゾーンはあまり詳しくないです。

お台場周辺周辺エリアの特徴

港区で山手線の外側という港区では貴重な場所ですね。
お台場って港区なんだ?って思う人もいるかもしれませんが実は港区です。

ここのエリアだけレインボーブリッジで他の港区につながっている孤島ですね。
あえてネガティブな書き方をしたのですが、ここは個性が強すぎるので将来の投資物件としてはリスクが高すぎます。

お台場は意外にマンションが多いのです。
全部で10棟ぐらいあるんじゃないのか?

都内で海が近くてレインボーブリッジが近くにあって良さそうなイメージありますよね?
ただ、どこに行くのも不便です。

電車はゆりかもめしかありません。
何をするのも必ずレインボーブリッジをわたらないといけません。

観光地になっているので週末は人がスゴイです。
ま、ただ、飲食店もそこそこあるって夜景は素晴らしいので
東京に住んでいても夜景、海、開放感が欲しいという人にはピッタリの場所です。

場所的には都内に近いのに島になっているので雰囲気は悪く無いです。
車メインの人ならいいかもしれませんね。

ただ、懸念としては隣の江東区の有明がタワーマンションを建設しまくっています。
今、売れていないんです…
有明は土地がたくさん余っているので今後もタワーマンションの建設の話しがあったのですが現在停止になっています。

東日本大震災の影響もあるかもしれません。
なので、10年後20年後にお台場もどのような影響を受けているかわかりません。

その点でリスクが高いと思いました。
実際、お台場は賃貸もつきづらいと思います。

港区のUR賃貸の中でお台場のURが1番賃料が安くなっています。
中々借りてがつかないんでしょうね。

やはり利便性の部分でマイナスがつくと思います。
というのがオススメしない理由ですね。

芝浦・品川周辺エリアの特徴

そして、最後に紹介するのが芝浦・品川エリアです。
やはり、最後に紹介するということなので、僕が1番オススメしている場所であり、今回に関しては
僕が1個目のマンションを買ったエリアでもあります。

蛇足ですが、品川駅って品川区ではなくて港区なの知っていましたか?
なので、品川駅周辺は港区になります。
ただ、品川区の区界なので、北品川方面に歩くとすぐに品川区になります。
一方、品川シーサイドや高輪プリンスホテル側に進んでいくとそこは港区になります。

そして、芝浦の最寄り駅はJR田町駅になります。
または、芝浦でも海外ん通りを超えると最寄りはゆりかもめの芝浦ふ頭駅になります。

そしてこのエリアの最大の特徴はウォーターフロントであり、タワーマンションがたくさん建設されています。
海辺、運河という水をメインとした町並みになります。

お台場と大きく違うのが、孤島になっておらず、すぐ近くに品川、田町駅があってそれを超えると山の手になります。
田町駅周辺であれば東京タワーまでも歩いていけます。

なので、都心とオーシャンビューの2つ取りをすることができる場所です。
ただ、芝浦や品川の東京湾側(港南側といいます)は昔は倉庫街でした。
冷蔵、アパレルの倉庫、物流倉庫たくさんの倉庫がありました。

ただ、港区の再開発もあり、芝浦の立地が見直されてタワーマンションなどが建てられました。
芝浦アイランドという3棟が連続で建設されたのがウォーターフロントとベイエリアという言葉ができたマンションをはしりに
ガンガン、再開発がすすみ、その後マンションがの建設ラッシュがあり、現在、芝浦は住居としての立ち位置をもっている場所になっています。

品川港南もまったく一緒で品川駅を中心にマンションの建設ラッシュが始まりました。
天王洲アイルを周辺もその影響でマンションが建ちまくっています。

住む環境としてはかなりの住人が住んでいるエリアになったので、生活環境は悪く無いです。
スーパーも品川シーサイドにイオンができたので問題ないです。
かなり大きいのでここですべてがまかなえます。

もちろん、芝浦などのエリアにもピーコックなどの中規模スーパーもあります。
ホームセンターも慶応大学の三田キャンパスの近くに ケーヨーデイツ三田店があったりします。

都心のど真ん中なのですが意外に生活環境は悪く無いです。

田町、品川は平日はサラリーマンの街なので人が多いですが、土日は人がいません。
なので、静かで環境的には問題ありません。

少し歩くと白金ゾーンにも入りますのでおしゃれなカフェもち近くにあります。
住んでいる人も品が良い人が多いので治安は良いです。

そして、品川、田町エリアでオススメな場所は芝浦になります。

芝浦の最寄り駅は先ほども書きましたがJR田町駅になります。
ここは田町駅もありますが、三田駅もあります。
駅が直結しているので両方の駅が使うことができます。

品川も田町は掘り出しもの物件が結構あります。
探せば、必ず見つかります。

ただ、僕からみると断然田町駅周辺で芝浦側でマンションを探した方がいいです!
田町ははっきり言って将来の展望が明るいです。
おそらく今後資産価値が上がっていきます。

なぜ、田町がオススメなのか?
長くなってしまうのでこちらの記事でなぜ?田町がオススメなのか書いています。

港区の田町駅三田駅(芝浦周辺)でマンションを購入すると資産価値があがる!?

田町駅は実は再開発をしています。
芝浦側の駅前に東京ガズが大きな土地を持っていてそこを更地にして大きなビルを2棟建設する予定です。
そして、さらに愛育病院が広尾から田町に移転をしてきました。

これも今回の再開発に大きく絡んでいるのです。
そして、山手線の新駅登場、品川駅のリニアモーターカーの始発駅など
2030年ごろまでイベントがたくさんあります。

この情報をうまく使って、マンションをgetできると未来は結構明るいかなって思います・。

 

以上、港区に中古マンションを購入するススメ!…でした。