内見をするときに注目したい6つのポイント

マンションを選ぶときのチェックポイントは、新築と中古では大きく変わってきます。
新築では「モデルルーム」しか見ることができません。

中古マンションは「実際に自分が住む建物・部屋」を購入前に自らの目で
確認できるという強みがあります。

問題点が見つかっても、「安全性などの問題でも許容範囲なのか?」
と言ったことが事前に分かることができます。

物件の長所も短所も納得した上で購入することができます。

中古マンションならではのチェックポイントとしては

1つ目:安全性 耐震性や構造はどうか?

2つ目:耐久性 どの程度の痛みだったら許容範囲なのか?

3つ目:居住性 防音性や窓の大きさはどうか?

4つ目:リフォーム性 リフォームの自由度はどのくらいあるのか?

5つ目:管理 大規模修繕計画、管理費などは適正か?

6つ目:将来性 周辺環境が変化する可能性があるか?

と、大きく分けるとこの6つがチェックポイントとなります。
どれも大事なチェックポイントになりますがその中でも1番大事なのは

5つ目の管理です。
マンションの価値は管理によっては変わります。

管理がしっかりしていれば、マンションの耐久性、価値、安全性、将来性がまかなえます。
それぐらい大事です。

「床のきしみ」=「駄目な物件」とは限らない

例えば、「耐久性」。中古マンションを見学していて床のきしみがあると
「構造にガタがきているんじゃないのかな?」
と心配になると思います。

しかし、きしみだけでそういった判断をするのは早とちりです。
マンションの床のきしみの原因は、単にフローリングを貼るときの不注意によるものが多いので
大半はリフォームで解決します。
つまり、構造に影響が出てきしんでいるわけではないのです。

設備の見劣りは気にしないこと

先に、言っておくとこの話しはリノベーションしていない中古マンションを購入するときの話しなので
それを前提に話を聞いて欲しい。

設備は最低限のものがあれば合格

豪華な共有部分、最新式のシステムキッチン、オール電化など
新築のマンションの設備と比べると中古マンションは見劣りする。
それは当たり前のことであるので、そもそも新築マンションを比較するのはナンセンスです。

考え方1つなんですが、すべてが最新でなくても毎日の暮らしに影響ができますか?
という話しです。

自分が生活をするイメージをしっかりもってください。
結局のところ、どんな最新の施設や設備でも使わなければ意味がありません。、

無駄な共用部分は管理費を高くするだけです。
設備に関しては、リフォームをすることでほとんど場合問題が解決します。

入居者が「専用部分」で希望する設備、施設

1位 温水洗浄便座
2位 床暖房
3位 TVモニター付きオートロック
4位 ウォークインクローゼット
5位 浴室乾燥機
6位 二重窓
7位 トランクルーム
8位 節水型トイレ
9位 食器洗浄乾燥機
10位 複層ガラス

どうでしょう?
これが、世間の人たちがアンケートを取った結果の希望する設備などらしいです。
僕から言わせれば、別すべてなくてもいいと思っています。

オートロックであればTVモニターだっていらないし
節水型トイレじゃなくてもウォシュレット付きのトイレであれば十分だし。

結構、この希望がなくてもそこそこ、便利過ごすことができる
設備レベルのものがあります。

もちろん、設備は最新に近いもののが良いに決まっています。
ただ、考え方としては、設備に関してはベストではなくてベター的に考えをもってください。

そういった考えの方が結果、購入に至る物件の候補が増えていきます。
それよりも大事なのは共用部分の耐久性などになります。

手抜き工事はどんなところに現れる?

コスト削減のために部材を減らして手抜き
という言葉をたまに聞きますが、これって本当にあります。

手抜き物件には、2つのタイプがあります。

1つ目は
マンションの価格を下げるため「お金のかかるところを手抜きする」タイプです。

マンションの構造は、柱と壁が命です。
逆に言うと、お金がもっともかかる部分でもあります。

コストを削減する時には、お金がかかっているところを見た方が
削減できる確立と数字が取れます。

その結果、細い鉄筋を使ったり、鉄筋の本数を少なくしたりしたマンションが出来上がることがあります。

2つ目は
納期に間に合わせるために面倒な部分を手抜きするタイプです。

例えば、窓周辺のコンクリートや壁にひび割れの目立つマンションを見たことありませんか?
大きな窓は壁にに大きな開口部ができるぶん、強度を低下させます。

本来、窓枠などには、補強材を入れて強化しなければなりませんが、
こうした細かい部分は後回しにされがちです。

そして、結局、納期に間に合わず、補強されないまま引き渡される。
ということが起きます。

また、コンクリートを水で薄めるものも代表的な手口です。
こもコンクリート代をケチっているわけではなくて、薄めるとコンクリートがサラサラになって
作業しやすくなるのです。

手抜きの仕方には、その時々で流行りなどがあります。
中古の場合は建設当時の世相に合わせでどんな手抜き工事が流行ったを調べて
確認するという方法もあります。

仕上げの雑なマンションは工期に追われた可能性が高い

ということがあるので頭の片隅においておきましょう。

設計図書、修繕履歴表は必ず確認すること

設計図書で建物の構造を確認することができます。
これは手抜き物件を見抜くために、

例えば、窓に補強材が使われたのか?
壁の厚さや鉄筋の量が適正かをしらべなければなりません。

そらには、「設計図書」を見て、建物の構造を調べる必要があります。
それが難しければせめて設計士に診てもらうという選択もあります。

「設計図書」とは、マンションの設計図のこと。
「仕様書」「設計図」「構造計算書」の3部構成ででてきます。

壁の厚さや骨組みを見ることができるのが、「設計図」と「構成図」
なので、最悪それだけでも見れればOKです。

新築マンションでは、モデルルームに置かれていることが多く、
中古マンションであれば、マンション所有者の管理組合か選出された理事長
もしくは管理会社が持っていることが多いです。

面倒くさからずに、仲介会社に頼んで取り寄せしてもらいましょう。

修繕履歴、予定のチェックは大事

組合の理事長が保存している、「修繕履歴表」も忘れずにチェックしておきましょう。
ポイントは「修繕回数」ではなくて、「適正な時期に的確な修繕を行っているか」を
見極めることが大事です。

修繕回数が多いと、「欠陥が多いの?」と思う人もいるかもしれませんが
小さな傷みやキズをマメにメンテナンスしている方が長持ちします。

管理会社のメンテンナスに対する姿勢もチェックできます。
そして、今後予定される修繕計画もしっかりみておきましょう。

外壁など気になるところがあっても、近々補修の予定あるなら
問題視することはなくなります。

まとめ

設計図書の中には複数の項目があるが
「意匠図面系」、「構造図面系」の2つだけ見ればOK

意匠図面系

・平面詳細図・・・間取りの詳細など
・断面図・・・建物の天井の高さや階高、バルコニーの手すりの高さなど
・かなばかり図・・・床スラブの厚さなど
・展開図・・・窓の大きさや高さ、給排気口の位置など

構造図面系

・ボーリングデータ地盤となる固い地層(=支持層)が地下何メートルにあるか?
・状図
・スラブリスト、スラブ厚、戸境壁厚を確認し、遮音性をチェック

ぐらいは点検できれば理想です。
もちろん、これを行わないと物件が買えないというわけではなりません。
あくまでも、情報の選択の1つの話しです。

衝動買いが意外に多い中古マンション

なぜ?今回ここまで細かく書いたかと言うと
意外に中古マンションを衝動買いする人が多いからなんです。

やはり、新築マンションと比べると価格が安くて魅力的な中古マンション。
ただ、それでも数千万するので高い買い物です。

なのに、衝動買いする人が後を絶たないのです。
僕の知り合いも最初に決めたルールでマンション選びをしたのに
そのルールにすこしづつ合わなくなってきたらルールを変更して購入しようとしていました。

結局、ルールの意味をなさなかったのです。
諸経費が見積もりをしたら合わなかったので、通常であれば
縁がなかったので諦めるという選択だったのですが

なぜか、彼はそこでキャッシングをして諸経費をどうにかしようという
新しいルールを作ってしまいました。

これはマンションが欲しいという欲から出る
自分の都合の良い方に解釈することです。

とっても危険です。

なぜ?そうなってしまうのか?

大抵は第三者の存在を気にしてしまうことです。
情報を見ればみるほど、これは良い物件だと思ってしまって
こんな良い物件であれば、絶対に他の人も買いたくなる

早く買わないとマズイと思って、勝手にライバル増やしてしまうのです。
あとは、仲介業者に他人に決められてしまうとか色々と
情報を入れられてしまうケースがあります。

自分は大丈夫と思っていても
実際はみんなこんな感じになります。

僕もそうでしたので…(笑)
人間は本当に欲深い生き物なんだなって改めて思います(笑)