表示価格で買うのは損をします

自分で良さそうな物件に出会った時にこれは運命だと思うことがあると思います。
その時テンションが上がり、早く内見に行きたいというウキキをした気分。
あの瞬間はたまらないですよね?

で、実際に内見に行って、感触が良くて購入だなって思った瞬間、今度は別の感情が芽生えてきます。
・この物件誰かに先に購入されるんじゃないのか?
・値切り交渉をして断られたらどうしよう。

など、今までに無いネガティブな感情が現れます。
人間は自分によって有意義な情報や物が手に入りそうになると
今後はそれがきちんと自分のものに本当になるのか?という不安の感情がでてきます。

そうなるとなぜか売り主本位の考え方になってしまいます。
下手な交渉をして売り主にそっぽ向かれたらどうしよう…などを考えてしまうものです。

これはあなただけの感情ではなくて人間であれば誰もがなる感情です。
なので、この感情になったらヤバイヤバイと思って切り替えを行いましょう。

あくまでも、売り主と買い主立場は対応です。過剰にへりくだる事はしないように気をつけてください。
それが、内見時に営業マンに見透かされると、割引は難しいかもしれませんね。この値段が指し値を入れた方がいいですねと言ってきます。

以前の記事に書きましたが、不動産屋の営業マンは味方でもあり、敵にもなります。
営業マンは基本、成約価格の%が仲介手数料になるので、本音を言えば1円でも値段を下げたくないのです。

しかしながら、買い主は1円でも値段を下げて購入したい。
味方である営業マンは成約価格を1円でも高くしないといけない。

これって本当に矛盾しているルールだと思います。
このような矛盾が生じるからトラブルが多いのかなって思います。

とにかく、価格交渉については営業マンの腕次第なので
やる気がない営業マンだとまったく動いてくれません。(そもそも価格を思いっきり下げると仲介手数料が下がりますからね)

やはり、その営業マンがメリットと感じることを普段から行っていて営業マンを味方につけることが非常に大事です

マイナスポイントだけを伝えて値切るということはしない

実際値切りをする時に良く勘違いするのが、内見をしてマイナスポイントをたくさん見つけて
それを売り主に伝えて、値引きをするやり方です。

多くのサイトではそのようなことを書いていますが、これって結構
使い方によってはマイナスの効果になります。

逆の立場になって考えてみてください。
自分が売り主で買い主からマイナスポイントを羅列されて値引きしろって言われたら…

この買い主…..嫌だな…なんか細かい人っっぽいし、面倒だな,,,,
って思いません?

そうなると逆にこの人には売りたくないと思って
値引きに応じないなど意固地になる可能性もあります。

なので、マイナスポイントを見つけて重箱の隅をつつくようなやり方はやめましょう。
売り主さんはとにかくトラブルを嫌います。
不動産を元々買っている人間なので、この業界がいかにトラブルが面倒くださいというのを知っているので
結構敏感になっています。そのため、買い主が面倒な人間だなって思うと一気に引いてしまう傾向があるのかなって個人的には思います。

価格交渉をするときのポイント

・お金がない人を演じるのもあり
これは人それぞれ好き嫌いがあるのであまり強制はしませんが、かなり効果はあります。
そもそも、お金が無いやつが都内にマンション買うんじゃねーよって言われたらおしまいなんですが効果はあります。
僕は、売り主さんに会うときは時計なども外しして洋服もブランド品はNGにして小綺麗な格好で行きます。

そして、お金はそんなに潤沢ではないよっていうアピールをします。
ここNGなのがとにかく、お金が無いをアピールすること。
やり過ぎるとこの人マンション買うお金あるの?って思われてしまうので。

イメージとしては都心に住みたいけど、ギリギリお金が足りない。
ただ、後◯◯円(自分が交渉したい金額)値段が下がると購入できる。
なので、この金額まで下がってくれると本当に助かります。

的なイメージで相手と接してください。
ただ、価格交渉のほとんどはお互いおn仲介業者が行います。
なので、売り主に直接合うという機会は少ないと思います。

その場合は同じことを担当の営業マンに行えばいいのです。
情で訴えるというのはどうなの?って思うと思いますが
最後に不動産は情の部分でどうにかなる部分が大きいと思います。

要は相手があなたに何かしてあげたいと思わせたら勝ちです。
仕事も一緒だと思います。

残念なことにこの情1つで動くと価格が下がったり、交渉がうまく行ったりします。
なので、この辺は頭の片隅に置いておいて、来るべき時が来たら使ってみてください。

実際いくら値切れるの?

ちょっと今までは、論理的な話しではなかったので最後に皆さんが聞きたい論理的な話しをしたいと思います。

実際中古マンションはいくら値切れるのか?
ずばり、条件によって違います。というのがまずは回答です。

大きく分けるとパターンは2つあります。

1つ目:販売されてから3月~6ヶ月以上経過している物件

これは比較的値下げしやすいです。やはり、適正価格ではなく売れないわけであって。
で、ここで細かいのですが、スーモとかを見ていて、掲載されている不動産さん会社があると思います。
同じ物件でもある日突然、不動産屋の名前が変わっていることありませんか?
(普通はそんなところ注目しないのでわからないですよね…w)

これって何かと言うと、物件についている不動産屋の仲介の会社が変わって事ですね。
物件は変わってないんだけど、仲介人が変わっているということです。

これってどうゆうことかというと、前の仲介会社が広告などを打って頑張ったんだけど、結果が出せなかった。
売り主と仲介業者が協議の上、契約を解除をしたということですね。
で、売り主はあたらな仲介業者を契約をして販売をしているということです。

ここで裏ワザなのですが、仲介業者と売り主の契約っておおよそ3ヶ月で一区切りの契約らしいです。
なので、そこで結果がでなかったら契約終了、または継続という話しが行われるらしいです。

で、これは結構大変なのですが、スーモなどを毎日見ていると、あれ?この物件の仲介業者変わったなとかの変化に気が付きます。
そして、その物件が気になっているようであれば、その日掲載された日程をメモにとっておきます。

で、その日から2ヶ月半ぐらい経過した時にまだ、売れ残っていれば
その仲介業者と価格交渉してみてください。
かなりの確立で値引き交渉に応じてくれます。

理由としては、3ヶ月契約で結果を出さなといけない。
なので、価格を下げてもいいからここは売りましょう。と売り主に掛けあってくれる可能性が高いです。
(仲介業者も広告費などの経費がかかっているので売らないとマズイので)

つまり、最初の交渉のテーブルから相手の仲介業者もどちらかと言うとこちら側の人間なのです。
もちろん、実際に内見して、売れない理由もしっかり見極めてくださいね。

価格があってないのか?物件の中身が良くないのか?共用部分が良くないのか?など…

もし、価格があってないのようであれば最高です。
で、売り主が結構売れなくて困っている精神状態であれば最大10%の割引も可能です。
売り始めて3ヶ月とかだと厳しいですが、6ヶ月以上経過して売れてないのは10%は可能だと思います。
ま、今の時代に1割割り引いてくれてって言われると仲介業者にびっくりされますが….(笑)

ただ、言うだけなら無料なので(笑)
で、掲載されて3ヶ月前後の物件であれば5%前後が良い所でしょう。
すべてその時の条件になります。(売り主が売り急いでいるかもポイントになるので)

後、売り主物件が法人の場合だとその法人の決算月を調べることができれば
その決算の間際であれば価格交渉はしやすくなります。

法人としては売れないマンションは在庫扱いになります。
結局経費計上できなので、税金の部分に負担が生じるので決算前に売りたいというのはあります。

2つ目:販売されてから3ヶ月未満の物件

ぶっちゃけこちらの物件は大きな価格交渉はできません。
ほとんど、仲介業者が強気で、自分の担当の営業マンでさえ、この物件は出たばかりなのでそもそも価格交渉はできないです。
と言ってくることもあります。

なので、価格交渉できないと言われるのが前提なのでそこをどのようにして交渉のテーブルまで持っていくかということですね。
なので、値切れても数十万円レベルかなと思っています。

例えば
2580万で販売していたら30万値切って2550万にしてほしいとかの数字を整えるぐらいが限度かなと思います。
そこでガンガン交渉すると相手も、じゃー、他の人を待つので結構ですと言われてしまいます。

まだ、販売したばかりなので相手が強気なのです。
これはしょうがないことですね。

ただ、それでも必ず、値切ってくださいね。
言い値で買うなんて絶対に損です。

物件価格の数十万だとぞんなにインパクトはないですが、
仲介手数料が下がったり、住宅ローンの毎月の支払い金額が下がったりするので
やらない理由はありません。

以上、中古マンションは絶対に購入時は値切り交渉は行いましょう…..でした。