不動産の島

まずはじめにお話するのが、
マイホームにからめて資産を増やすなら不動産の島です。

なぜ不動産の島からお話をするかというと、私たちは必ず住むところが必要だからです。
家は買うか借りるかしないと公園で野宿になっちゃいますよね。

必ず買うか借りるかしないと住んでいくことができません。
なので全員に必要な島は不動産の島、ということで不動産の島からお話したいと思います。

家を買うというのはすごくお金のかかることです。

例えば
新築で建てて、築26年になりました。
購入費用2,300万、上物だけの値段です。
土地の値段とか外構の値段とか含んでません。

これを30年間ローンを組んで、いまだに返し続けています。
今定年退職しちゃいまして、年金生活ですが、いまだに返し続けています。
こういったケースの家、全国で結構多いと思います。

では今年築26年を迎えた家は
これまでにいくらお金がかかったかという

別に1,370万。

上物の価格プラス1,370万というお金がかかっています。

これはどういうお金かというと、築10年から15年の間の時に時に外壁塗装100万円かかりました。
築15年の時にキッチンのリフォームをしました。
床、壁紙を張り替えて、若干間取り替えもしました。

これで600万。築23年、また外壁塗装しました。
屋根、外壁の防水工事、防水機能が劣化してきましたので。お風呂場のリフォームも。合計で600万かかります。

合計する1370万。
すごいお金です。

プラス、保険、固定資産税。毎年かかっています。
家を持つとこれだけお金がかかります。

では借りてたほうがいいかというと、
実は不動産の知識を持っていれば、
買ったほうがトータル的にはコストが安いというのがわかっていただけると思います。

家の買い方ひとつでプラスになる家かマイナスになる家か、明暗が分かれてしまいます。
家を選ぶとき、どのぐらいの間取りの家にしようか、
どういう立地の家にしようかと、まず自分のほしい家を選ぶと思いますが、

そういう家は私の実家のようにお金が出て行くだけです。
家は一生のうちで一番大きな買い物になると思います。

その買い物で損をしたくないですね。
であれば、マンションじゃなくて戸建てを建てたいというかたは、
収益マイホームという方法を考えてみてください。

どういう家かというと、一般的な家は4LDK。100平米くらいですね。
これでみなさん建てたり、マンションもちょっと広めだと4LDK100平米ぐらい。

このぐらいで建てたいって思いますね。
ですが、ここ、あきらめるんです。

100平米にどうしても住みたいというのであれば、
土地をもっと大きなところにして、100平米の家を建ててください。

ではどういう建て方をするかというと、自宅、2LDK。50平米あれば2LDK十分です。
そして自分が住む空間と人に貸す空間で分けるんです。

完全二世帯住宅みたいな建て方をします。
こういうふうに分けることができれば、
自宅に住みながら家賃収入をもらうことができるんです。

例えば住宅ローン毎月10万円の返済で組みました。
上の二部屋、毎月7万円で貸すことができれば、プラス14万。
借りてる人が住宅ローンを返していってくれます。

さらにプラス4万円というお金が自分の手元に残ります。
貯金することもできますし、税金もおそらく余裕で払っていけると思います。

お金が減らない家を建てることができるわけです。
こういう考え方をしていけるかどうかで、将来の家にかかる、

自分にかかる負担、ストレスを大幅に減らすことができます。
家に関しては買ってしまったら動かすこともできませんので、住み続けるか売るか。

自分に何かあった場合、そういう選択しかできなくなってしまいます。
そういった場合にこういう家を建てることができれば手放さなくてもすみます。

さらに家を買うときに考えていただきたいのは、
マイホーム選びではまず自分がほしい家を考えるのではなく、
この家、買ったときに将来的に借りてくれる人がいるかなということなんですね。

マイホーム選びというのは、自分が住む前に、
この家借りてくれる人がいるかな、借りてくれる人がいるかもしれない。

ではいくらで借りてくれるんだろうか、
ということを考えていかなければいけないのです。

自分がほしいな、いいなと思う物件があったら、
その物件の家賃相場を調べてみてください。

家賃相場はインターネットなどで簡単に調べることができます。

例えば2LDK
ちょっと高いですけど15万で貸すことができるという家だったとします。
自宅購入で考えた場合、いくらなら買っても損をしない家だと思いますか?

3,000万円以内です。

これはどういう数字かというと、とれる想定家賃の200倍になっています。
とれる家賃の200倍以内だったら買っても損しない家。

いい買い物をした、お買い得なお家を買ったという基準になります。
投資用に自分が住むのではなく、人に貸す物件がほしい、
そういう物件を探したいと思ったら、とれる家賃の100倍以内の家を探してください。

自宅は200倍
投資用は100倍。

この法則を覚えておくだけでも、
この家がお買い得なのかどうなのかを判定する基準になると思います。

なぜ自宅購入で200倍かというと、
家賃の200倍ということはつまり家賃の200ヵ月分の金額ということなんです。

年になおすと、16年、17年弱ぐらいになります。
築17年、結構古いです。そろそろぼろが出始めるかなっていう家になってきます。

家はものすごくお金がかかります。
これ以上の出費をしてしまっては、
本当にお金がいくらあっても足りない家になってしまいます。

一番大きな買い物で損をしたくないと思うでしょう。
であれば、こういうしっかりした基準を自分の中で知識として持っておくことで
損をしない家選びができるようになります。

不動産について2つの知識をお話しました。
これよりもっと深い知識、不動産に関してはたくさん仕組み、法則があります。

不動産を持つということは、不動産を持つことで資産を増やす仕組みを持たなければ大変です。
不動産を持ってお金が出ていってしまっては、
負動産になってしまいますので、お金がプラスになるような財産、資産をもたなければいけないのです。

不動産投資によって資産を増やす仕組みというのは2つの方法があります。

インカムゲインとキャピタルゲイン、
投資の専門用語のようなイメージをもっていただけるといいと思いますが、

インカムゲインというのは不動産であれば、不動産を持ち続けることによって入ってくる収入のこと、
つまり家賃収入のことです。

キャピタルゲインというのは不動産を手放す事によって得られる利益のことです。

不動産投資はなかなか敷居が高いというか
金額が大きくて自分に手が出せるんだろうかとか、いろいろ考えると思います。

株の島

日常生活に絡めて資産を増やすなら株の島。
株を買うというのはどういうことかというと、
その会社のオーナーになるというイメージを持っていただけるとわかりやすいと思います。

例えば皆さんが就職活動中だとします。
いくつか会社をあげるので就職したい会社かどうか判断してみてください。

電機関連でいうと東芝。どうでしょうか。
SHARP。SONY。Panasonic…

最初にあげた東芝とかSHARP、
そういう会社に就職したいというかたはおそらくいらっしゃらないと思います。

株を買うということはそういうことと同じような感じなんです。
その会社に投資をするということは、その会社のオーナーになるということなので、
自分がその会社と運命をともにできるか。
そんなイメージを持っていただけるとわかりやすいと思います。

最近、こんなところにお店ができたんだ、
すごい行列ができてるなって思ったら、みなさんも、行ってみたいとか、
どんなお店なんだろうって気になると思うんです。

そういう目線。もしくは最近仕事で取引をしてるこの企業、
すごく新人も入ったし、雰囲気もいいな、業績伸びてるなと思ったら、

ここで、株価を調べるという目線を持ってほしいと思います。
株価を調べて株価を知ることでどういうことができるかというと、

次世代のYahooとか次世代のファーストリテイリングを見つけ出すことができるかもしれません。
ファーストリテイリング、ユニクロを運営してる会社ですが、
実はユニクロは日本人の9割は使ったことがあるらしいですね。

そのぐらい多くのかたが使ってるユニクロです。
ではユニクロの株を買ったことありますか?

中々買っているというところまで行っている人は少ないですよね?
おそらく資産増えてると思います。

ファーストリテイリングが一番勢いがよかったときは今から9年前、
フリースが発売された時期ですが、2年間で株価が60倍に増えました。

株価が60倍になるということは、自分のお金を株に持ち替えてるだけです。

例えば自分の100万円を銀行に預けててもこれっぽっちしか増えませんけど、
株という形で100万円を持っていれば、

2年間で6千万に増えるということなんです。
持っている先をどこにするか、預ける銀行を株銀行みたいなイメージで、
株という形で持っておくだけでふくれあがるということなんです。

ファーストリテイリングだけじゃなくてもYahooとかも8年で400倍に増えましたし、
最近ですとガンホー・オンライン・エンターテイメント。

パズドラっていうゲームアプリを出してる会社が、
2年間で216倍。半年で100倍増えました。

そういうふうに、世の中でヒットしてるなって言う商品があった、
売れてるなっていうものがあったとしたら、その会社どんな会社だろうか、

株価調べてみようっていう目線を持ってほしいということなんです。
ユニクロに換算するとフリース100万円分買ってもフリースはゴミになりますけど、
株は100万円分買ってもつぶれちゃえばゴミになっちゃいますが、つぶれなければゴミになることはないです。

増えます。

あとはどういうところに投資をするかになりますが、
例えばトヨタとか日産、キャノン、SONY、誰もが知ってる大きな会社は一見よさそうだと思いますね。

トヨタは毎年プラスになってるし、どんどんっていう気がしますけど、
今後どうやったら今以上の2倍3倍の大きな会社になるかということはちょっと想像しづらいと思います。

1.2倍とか1.5倍になったとしても、
1年2年で2倍3倍になることは想像しづらいです。

ではどうしたらいいかというと、私たちは株の勉強をして、
小型成長株というのを狙っていきます。
そこをやっていきたいと思います。

例えば今までにどんな株があったかというと、
フォスター電機。知ってます?

では聞き方を変えましょう。
iPodを持っていたかた?白いイヤホンが入っていませんでした?
あのイヤホンを作っていたのがフォスター電機なんです。

iPodが流行ってたときに、みんな白いイヤホンしてるな、iPod売れてるんだなって思いませんでしたか?
あの白いイヤホンどこが作ってるんだろう?

フォスター電機っていう会社なんだ、株価調べてみよう、っていう視点を持っていたとしたら、
1年間で株価が10倍に増えています。

そういった目線を持てるかどうか。
大型の株を狙うよりも、フォスター電機のような
まだまだうまってるけど成長余地のある小型成長株を見つけて狙っていく戦略がオススメです。

そのために使うのが、会社四季報と言われる分厚い本です。
日本に上場している企業が3600弱ぐらいあるんですけど、
その全社の決算情報が載っている本です。

3ヵ月に1回、四半期毎に発売になります。
これを全部見て分析していくんです。

こういう中で10倍、20倍になる大化けする株を探していく。
大きな株、大きな会社というのは成長余地が本当に少ない伸び率です。

でもフォスター電機のような1年2年でぼんと化けていくような会社は
四季報を探せば見つけることができます。

四季報、最初は見るだけでした。
全然買うことができません。

でもそれでもいいんです。

買わないでみていた会社、
チェックしていた会社が実は3ヵ月で3倍になった会社がポコポコできてます。

四季報の見方を覚えれば、今ウォッチしてる会社が30社ぐらいあるんですけど、
そのうち下がってる会社って10社もないです。

日経平均下がってると言われてますが、
日経平均というのは東証一部に上場してる1700社ぐらいある中の
日経平均225、225社の平均価格を出してるだけですけど、

その価格が出てるだけなんです。
それが下がってるよっていうだけなんです。

株の中には景気に敏感に反応してしまって敏感株という言われかたをしたり、
大型優良株、いろんな株の種類があってそれぞれに分析方法があるわけですけど、

フォスター電機のような誰も知らないまだまだ眠っていて成長余地があって
ダイヤモンドの原石のような会社を四季報を使って探していきます。
そのほうが圧倒的なスピードで資産を伸ばすことができます。

ではどういう勉強をしていくのか?

これも株式投資の勉強をしていくことで資産を増やす仕組みです。
多くく分けるというのが2つです。

・インカムゲイン
持ち続けることで資産が増える仕組みです。
どういうふうにお金が増えているかというと、配当金とよばれるお金です。

これは銀行の金利のような感じで、企業が決算を発表したときに、
うちの会社はこれぐらい儲かったから、あなた株何株持ってますから、
一株あたり何十円お支払いしますよっていう感じです。
株主というのは会社のオーナーになるようなイメージです。

もう1つが株主優待といって、
出してる会社と出してない会社ありますけど、
その会社の株を持っていることで、
その会社の商品が貰えたり、金券がもらえたりします。

例えばオリエンタルランドだったら入場券がもらえたり、
マクドナルドだったらマックカードがもらえたり。
そういったサービスを提供してもらえるのが株主優待です。

・キャピタルゲイン。
これは安いときに、この会社、成長の余地あるな、
これから大化けしてくれそうだなというところを、
安いところでつかんで、高くなったら手放す。

その差益、値上がりした利益を自分の資産として増やしていこうということです。
なのでこちらの知識として勉強するのは主にキャピタルゲインのが多くなります。

海外に絡めて資産を増やすならFX

FXとは何かというと、通貨の両替で、増やしていくことです。

例えば、海外旅行でアメリカに1週間滞在してるうちにドルがなくなって、
日本円をドルに途中で替えるというのをしたことがありますよね?

その時、替えるタイミングでどのぐらいドルがもらえるか変わったりしませんか?
その日のレートで交換してたと思うんです。

そのレートの差を使って自分の資産を増やしていく。
昨日のレートのほうが安かった、ああ、損したなって、
海外旅行で両替をしたことがあるかたは思ったこともあるんじゃないかと思うんですけど、
こういった両替を繰り返すことによって自分の資産を増やしていく仕組みです。

FXの仕組みのほかに、外貨預金、
同じように外貨に両替をして外貨で持っていくという方法がありますけど、
外貨預金とFXってどう違うかというと、レートを使ってお話します。

例えば2012年ぐらい
1ドルが75円という時代がありましたね。

2015年が120円とか、高いときには125円とかまで。
こういう時代があったのも知ってますか?

例えば、この80円のときにドル買っておきます。
ドルで持っていて、円に戻しましょう。

外貨預金でもいいです。この1ドルが80円のときに、
1万ドル、80万円使って1万ドル買いました。
1万ドルで持っていました。

1ドルが120円になったときに、ドルを円に戻しました。
そうすると手元には120万円というお金が帰ってくるわけですね。

3年間持ち続けるだけで、40万円もお金が増える。
これはFXの仕組みなんですけど、外貨預金っていうのは、
円からドル、円から外貨に替えることにしかできないんです。
円から何かに替える。

ではFXはどんな仕組みかというと、FX両替機みたいなイメージを持ってください。
そのFX両替機はすごく便利で、FX両替機の中に10万円入れます。

すると、どの通貨からどの通貨に替えるか、自分で選ぶことができるんです。
外貨預金は円からドルに替えることしかできないんです。

外国の両替商が日本の中で商売をしてる、両替をやってくれる感じです。
FXというのはFX両替機があって、10万円を入れれば好きな通貨に交換できる。

なのでドルから円に替えることもできます。
125円から今下がって来て、110円ぐらいになってますけど、
下がって来たと思ったらFX両替機の中に10万円入れて、
ドルから円に替えてくださいって、円で持ち続ければいいんです。

下がって来たなって思ったら、ドルから円にして持っているこのお金をドルに替えてくださいください
って言えばその差が自分のお金になって増える、
そんなイメージなんです。外貨とFXの違いは交換できる通貨が全然違うっていうことです。

さらに外貨預金というのは等価交換しかできません。
1ドル80円だとしたら1万ドル買うのに必要なお金は80万円です。

ではFXはどうかというと、自分のお金にレバレッジ、てこの原理。
FX両替機ってすごく便利で自分のお金を倍増して交換することもできるんです。

日本では25倍まで増やして交換することができますって決まってるんですけど、
例えば1ドル80円のときに1万ドルがほしい、
外貨預金だと80万円必要なんですが、FXだと、10万円に8倍のリスクをかける。

両替機の中に入れれば1万ドル取引することができるんです。
こんなふうに実際のお金が手元になくても、25倍までだったら増幅機能を使って取引することができます。

でも逆に増幅装置を使うということはそれだけリスクも背負うということなので、
ちょっとでも自分の思惑と違うほうに動いてしまった場合、
自分の資産がばーんと吹っ飛んでしまう場合がありますので、
この辺もリスク管理をしながら、進めて行く必要があります。

手数料に違い有り

もうひとつの違いとしては、手数料の違いです。
外貨預金は1ドル交換するのに、
大手3行でドル円を両替するときの手数料の話ですが、
1ドルに対して1万円の手数料がかかります。

1万ドル両替しようと思ったら、1ドル80円のときに、
80万円プラス1万円手数料がとられます。

もどすときもそうなんですね。ドルから1万ドル持っているのを円に戻そうと思ったら、
1万円の戻すための手数料が必要になるので、
往復2万円の手数料が必要になります。

FXはというと、1ドルあたり、0.3銭。
取引してる会社によっては、1万ドル取引をして30円ぐらい、
という会社も存在します。

これだけ、手数料でも差が出てきます。
こういった違いが出てくるんですね。外貨預金とFX。

ではこのFXで重要になるのが、どのタイミングでどの通貨に両替するかということです。
今、どの通貨にしておけばよいのか、それを徹底的に勉強していくわけですけど、
FXで資産を増やす仕組みもインカムゲイン、
持ち続けることでお金が増える。

FX用語でスワップポイントと言います。

日本の金利収入に似た収入のことですけど、
スワップポイントというのはFXの場合、

日割りで金利収入をもらうことができます。
例えば高金利通貨だと、ニュージーランドドルとかオーストラリアドルとかあるんですけど、
オーストラリアドルだと1日60円ぐらい、
ニュージーランドドルだと、1日70円ぐらい、
1万通貨あたりそのぐらいのお金を金利としてもらうことができます。

キャピタルゲインというのは
為替差益でこの取引をしていくことでお金を増やしていくという仕組みのことです。

スワップポイントに関しても、
マイナー通貨でトルコのリラというのがあるんですが、38円か39円。
安いですよね。

トルコリラはスワップポイントが115円つきます。
トルコリラを持ってる人はのほとんどがスワップポイント狙いです。

こんなふうにスワップポイント狙いでトルコリラを持ってる人も多いのですが
1万リラを買うのに、38万とか39万のお金を使ったかというと、元手10万です。

10万円にこの1万通貨を買って4倍のレバレッジ。
さらに1万円の通貨を買った事で8倍のレバレッジ。レバレッジを増やして持ってる。

しかしちょっと危ない通貨なので、リスク管理というのをすごくしっかりチェックしないとやられます。
リスクが高い分リターンが大きいというものですね。

何がいいたかと言うとこういった仕組みを
知ってるか知らないかでお金の増えるスピードというのを
自分でコントロールしてどんどん加速させていくことができるんですよということです。