REINS(レインズ)とは

不動さん関係者しか見ることができない不REINS(レインズ)というサイトを知っていますか?
これは、全国の不動産情報がすべてのっている貴重なデータベースです。

このサイトにのっていない不動産情報は世の中にはないという前提になっています。
そもそも、不動産業者を取り仕切っている団体(国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構)が
このREINS(レインズ)をというデータベースを作って
ここに自分で見つけてきた物件の情報をのせるようにと取り決めをしています。

この背景には、囲みをいう行為をさけるために行っているそうです。
この囲みという作業というのはREINS(レインズ)が無い時代にこの物件を見たんですがと
不動産業者に頼みます。するとその業者は自分のもっている物件ではないので

その物件の所有者にぶら下がっている不動産業者に確認の電話をします。
その時に、その担当者がその物件はすでに申し込みが入っています。
(実際は申し込みは無い)

といって、断ることを言います。
これはその業者が契約できることを言っていざ契約になると
仲介手数料が貸主さんからしか取れません。借り主は他の不動産業者が仲介手数料を持っていくので。

これを業界用語で「両手」「片手」と呼んでいます。

その業者は貸主さんからの専任でうけているので「両手」が欲しいのです。
なので、その業者から依頼は断りたいのです。

なので、先ほどの「すでに申し込みが入っている」という嘘をつくわけです。

これを国土交通省は非常に問題視をしていました。
なぜ?不動産業者は拒否ができたのか?

通常、ルールなので、守らないと行けないのですが、当時はそのルールを守らなくても
特に罰則はなかったのです。そのため、みんな平気で紹介の客を拒否していました。

そこで、2013年10月、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が「登録物件の正当な理由のない紹介拒否行為の禁止」を利用規程に追加した。
これによって悪質な違反の場合は、利用停止や除名といった厳しい処分もできるようになったため、業界的に紹介拒否がNGになった。
と言われています。

ま、これだけを見てわかると思いますが、不動産って昔からイメージ良くなかったですよね?
つまり、ルールもこのように曖昧というか、抜け穴があってので、そこにつけこんで生業にしている輩がいたから
業界のイメージが悪かったんだなって思いました。

なので、これによって、変な話し、大手も小さな不動産業者もREINS(レインズ)という同じツールを使っての営業活動となるため
どちらを使っても紹介できる物件数に違いは無いという状態になりました。

これによって、以下の事が分かります。

大手のが紹介物件数が多いというのは無い
地元密着型の不動産業者が掘り出し物物件があるということは無い

というロジックになります。

なので、個人の延長で不動産仲介業を始める人が増えました。
規制緩和になった部分はありました。

その中で仲介手数料無料というビジネスモデルが誕生しました。
先ほどの両手の話しじゃないですが、仲介手数料無料にして買い主からは
取らずに売り主からもらって片手で成立すれば良いという考えです。

分譲マンションで3000万で契約すれば通常
両手であれば
売買価格の3% +6万円になりますので約90万ですね。
これが両手の場合あ両方から入ってきますので倍の180万ですね。

ただ、これを買い主から取らずに90万でいいのでうちで決めませんか?
という営業トークで客付けをしているのえ仲介手数料無料の不動産屋になります。

なので、世間のイメージで仲介手数料無料の不動産会社は危険と思っている人がいますが
別に、サービス内容はさほど変わりません。

もちろん、細かく言うと違い点はありますが、それは購入時にそこまでインパクトがあるものではありません。
ただ、仲介手数料無料の不動産屋の営業特徴的な性格があるので、それを把握してないと不快な思いをするかもしれません。

実際の接し方などはまた、別の記事で紹介します。
REINS(レインズ)への登録の決まり

で、先ほどからREINS(レインズ)は不動産情報のデータベースであることは話しをしました。
自分で物件を見つけたらREINS(レインズ)に登録をしなければなりません。

ただ、ここに1つ注意点があります。
それは、このREINS(レインズ)に掲載するのは、販売物件が決まって世の中に出してから2週間以内に掲載することを。
というルールがあります。

つまり、即日に掲載しないといけないわけではありません。
その2週間だけ未公開物件として扱うことができるのです。

この間はこの業者以外だれも紹介することはできません。
なので、スーモ、アットホームに掲載されているが、担当の仲介業者に話しても
内見すらできないことがあります。

そのような答えがきた場合はおそらく、まだ、専任の状態でその不動産仲介業者は紹介できないと思います。
(正確には紹介はできます。ただ、利益は0円なので何かしたら理由をつけて紹介できないといいます)

おそらくなのですが、すでに契約に入っている物件だったと嘘をつく営業マンもいます。
もちろん、実際自分がその業者に電話をすればバレしまうので、あまりやらないと思いますが。

後は正直ベースで紹介することはできないと言うか。
その辺は営業マンがどんな方法でくるのか?

逆にその人の

スーモ、アットホームなどの連携するまでの時間

一般人には見れない

それこそ不動産屋の営業マンを使う

賃貸相場まで分かる

マンションの落札の金額まではわからない

 

専任物件の場合は2週間のせなくてOK