港区芝浦の中古マンション 秀和田町レジデンス のチラシが入ってきたので
そのレビューをしてみたいと思います。

秀和田町レジデンス情報

 

住所 港区芝浦2丁目

総戸数 144戸
築年月 1982年2月
施主 秀和
施工 池田建設
建物の階数 11階

中古マンションで同じにの秀和の中古マンションですね。
都内にかなりの数の秀和のマンションがありますよね。
本当に都心だと、原宿の裏だったり渋谷の裏だったり
バブル時期にガンガン建設されたマンションですね。

個人的には、ライオンズマンションと同じくらい知名度があるんじゃないのかなって思います。
特徴は何と言っても外壁のデザインですね。

中世のヨーロッパを意識したデザインでしょうか?
どこの秀和のマンションも同じデザインなので一発で分かります。

このデザインは好きか嫌いかではっきり別れるので
ダメな人はそもそも秀和のマンションはダメだかなと思います。

ただ、共通して言えるのが、どこの秀和のマンションもキレイな状態であることが多いです。
ボロボロの秀和のマンションは見たこと無いのですね。

憶測ですが、管理会社も一括して同じところがやっているのでしょうか?
個人的には秀和マンション=管理がうまくいっているマンションというイメージがあります。

もちろん、この田町の秀和も同じできちんと、修繕をしっかりやっているマンションです。
そのため、中古マンションでも下落が激しくないのが秀和マンションの特徴でもあります。

私も、秀和のマンションを内見して購入を検討したことがあります。
中古マンションで1番大事なので、きちんとマンションを修繕などをして管理してきたかです。

この管理によって、50年60年余裕で持ちますが
管理をしっかりしていないマンションは40年もたないと言われています。

現在、中古でマンションを購入を考えている人は秀和はとりあえず
内見してみるという考えでもいいと思います。

 

価格が強気

上記で秀和について色々とプラス情報を書きましたが
基本、優良物件です。
なので、その分価格も強気です。

3780万円という金額が強気ですね。
田町駅徒歩9分
ゆりかもめ 芝浦ふ頭駅徒歩8分
都営三田線三田駅徒歩12分

との記載ですが、
三田駅がもう少し近いかなというイメージです。
実際内見に行く途中でわかるのですが
三田駅に行く時は歩行者しか通れないアンダーパスの道路があります。
そこを通ればすぐに三田駅なので10分ぐらいでいけるかなと思います。

狭めの2LDK/52.51㎡

実際の間取りを見てましょう

水回りの動線は問題ないですね。
洗面所が脱衣所と洗濯機置場になっているので一般的な水回り設計になっていますね。

リビングが12帖ですがこれはキッチンも一緒なので結構狭く感じかもですね。
洋室も4.5帖と5.3帖のためこちらもコンパクトさは否めないですね。

ここまで洋室を狭くしてしまう理由としてはやはり収納かと思います。
この洋室に収納を作らないと他に作る場所が無いからです。

基本的にファミリーをターゲットにしているので
収納は非常に大事になります。

ただ、その収納もそこまで大きく無いです。
女性は収納がとても気になります。
私もマンションを購入した時は妻に収納について
かなり言われました…(笑)

全体的に狭い感じはしますが工夫することが広く見せたりできるし
物はたくさん置けませんが、最低限のものを置いて生活すると
全然快適に過ごせると思います。

マンションの周りや1階には駐車場、駐輪場、バイク置き場などがありますので
置き場所には困らないと思います。

古いマンションにある特徴的な作りなのですが
1階の部分は空洞になっていてところどころ柱を入れて
2階以降を建築している方法なので
1階の部分はエントランス部分を抜くと後はスペースになります。

そこに駐輪場を設置したり、マンションによっては
駐車場にすることがもできます。

今の建築ではそのような建築の仕方がNGのため
その辺が中古マンションのメリットでもあります。

ネット上に書いていない極秘情報

地元の人間しか分からないお得情報を書きますね。
主に生活に便利な情報を書きますね。

まずは、コンビニ
セブン、ファミマ、ローソンが近くあります。
すべて徒歩2分以内です。

田町駅から動線であればファミマになります。

役所関係は最高の場所です。
リーブラ芝浦という総合支所があるので
そこでほとんどのことができます。
できたばかりなのでとてもキレイです。
そして、そのリーブラ芝浦には、区役所のスポーツジム施設も併設されています。
室内プールもあるのでとてもいい感じです。
また、となりには宮内庁御用達の愛育病院もあります。
子供の出産にも便利な場所です。(愛育病院は安くはないので…)

そして、周りには保育園も複数あります。
半径1キロ以内に5つぐらい保育園があると思います。

スーパーはあるの?
歩いて8分ぐらいのところにピーコックがあります。
芝浦アイランドタワーというタワーマンションの1階にあります。
ただ、ちょっと歩きまし、駅からの帰り道に無いため若干不便ですね。
しかし、駅からの帰宅途中に100円ローソンとピアゴがあります。
この2つが結構、品ぞれがあるので十分買い物はできます。
2つも24時間営業です。

お惣菜屋としてはオリジン弁当があります。
ここも24時間でお惣菜があるので便利ですね。

後は近くに中華屋産、定食屋、なか卯、ゆで太郎、インドカレー屋、フレンチ屋
芝浦グリル、バル、焼肉屋など結構お店があります。

アクテイブとしては
歩いて2分のところにごるゴルフの打ちっぱなしとボーリング場があります。
そのボーリン場にはランチブッフェもやっています。

公園も歩いて4分ぐらいのところにあります。
後は、駅前が栄えているのでそこに行けば食べ物には困りません。
カフェもたくさんあるのでいい感じです。
後は、今田町駅の東口が再開発をしていて120メートルのビルが2棟建つので
そこにどんなテナントが入るか楽しみにですね。

今後のマンション価値について

今回値段は結構強気なのですが
現在、田町駅は価値が上がっているエリアでもあります。
山手線の新駅が隣にできる予定なので再開発が進み、2029年には品川駅に
リニアモーターカーの駅ができるため、価値が上がる要素としては右上がりの情報ばかりです。

個人的には3780万は高いかなと思いますが
今の住宅ローン金利で変動で0.625%で借入れできた場合は
月額の返済は10万ちょっとという感じです。
そこに管理費、修繕積立金などが入ると13万前後でしょうか?

そして、この部屋を賃貸で出した時に現在の相場だと
17万前後だそうです。

つまり、投資として成り立っている金額なので
購入後賃貸貸しても収支はプラスになるので、最悪、手狭になって
家を出るときには賃貸に出してもプラス収支になるので全然有りだと思います。

加えて、田町の再開発が終わって駅前がもっと便利になれば
さらに相場家賃が上がる可能性もあります。

その辺も面白みがある物件ですね。
港区、中央区、千代田区のマンションはこういった
利回りが期待できる中古マンションが結構あるので見ていて楽しいですね。