修繕積立費って何?

中古マンションを購入するにあたって切ってもきれない言葉がこの修繕積立費という言葉です。
言葉からなんとなく分かると思いますが、マンションをメンテナンスするための住民みんなが積みてているお金です。

今まで賃貸だった人には聞き慣れない言葉ですが
マンションを購入したら、毎月かかるお金としては、管理費とこの修繕積立費になります。
なので、自分のお金でマンションを購入してもこの2つの支払いはマンションを持っている限り永遠に発生する金額です。

もちろん、住宅ローンもある人はその返済と一緒に管理費、修繕積立費も払います。
なので、マンションを購入するときにはこの管理費と修繕積立費の返済も考えて住宅ローンを組むことを考えてください。

 

修繕積立費っていくらぐらいするの?

参考に国土交通省による「マンションの修繕積立金に関するガイドライン(平成23年4月)」です

修繕積立費

これを見てもちょとさっぱりですよね?

建築延床面積の5000㎡未満を見てください。

だいたい、中規模マンションで14階未満であれば5000㎡未満になります。
つまり、1㎡あたり月額218円ぐらいが適正ということになります。

わかりやすく1㎡あたり200円と計算して50㎡の2LDKのマンションを買ったとすると
200円×50㎡=10000円が月額の修繕積立費になります。

ただ、これは新築のや築浅の場合は少し考え方が違います。
月額5000円とかでスタートすることが多いです。
それで徐々に上がっていって最終的につきがう10000円になるという流れになります。

 

だいたい、マンションの大規模修繕は築10年から

マンションが建設されて10年ぐらいから大規模修繕工事が始まることが多いです。
この工事は外壁な水道管などのマンション全体の内部外部をメンテナンスをすることを言います。

逆に10年~15年の間に大規模修繕工事をやらないマンションはヤバイと思ってください。
そのマンションは修繕積立費は安く済んでラッキーと思っているかもしれませんが、それはマンションのメンテナンスをしないということになります。
マンション組合の定例会などに議題すら上がってなかったらそのマンションの未来への資産価値は期待できません。

なので、たまにあるのですが、修繕積立費無しというマンションもあったりします。
経費がかからなくてラッキーと思う人がいて購入する人もいるらしいです。

僕からしてみたら信じられないのですが….
メンテナンス放棄したマンションなんて将来地震が来たら崩壊する可能性もあります。
なにより、メンテしてないのえ持っても30年ぐらいと言われています。
末路としては建て壊しですね。(持ち出し有り)払えない場合は売るしかないです。

逆に、きちんとマメにメンテナンスをしっかりやっているマンションは
場合よっては100年持つを言われております。

そこまで行けば資産価値的には好評価になります。
場合によってはビンテージマンションという言葉称号をもらえます。
(中々ないですが…(笑)貰えたら家賃が相当高い相場になります)

 

築20年から30年の物件は管理歴を見れば一目瞭然

なぜ?私が築20年から30年のマンションを狙っているか?察しの良い方なら分かりますよね?
そのマンションがメンテナンスをしっかりやっているのかが明確わかっている築年数になっているからです。
後は、しっかりメンテナンスをやっているマンションであれば築20年ぐらいから修繕積立費は最大の金額になっているので
そこから値上げがありません。

未来の返済計画もし易いし、賃貸で貸すときの利回りの計算もしやすいです。
メンテナンスもしっかりしているのでそこから30年は問題なくいけると思っています。

何より都心3区にあるのでメンテナンスをしっかりしているマンションであればその後築年数が経過しても
そこまで資産価値が落ちようがないという感じにもなります。

以上、修繕積立費が安い中古マションは買ってはいけない理由とは?…..でした。