新築を買うのはメリットよりデメリット

いきなり、冒頭から尖った話しをしてしまうのですが、新築マンションを購入するとデメリットのが多いのです。
なぜ?デメリットのが多いのかを説明してきますね。

これは中古マンションを比べると価格が高いのは当たり前なのですが、そう言ったことを言っているわけではありません。
そもそも、中古マンションを価格を比較する時点で間違っています。
色々なサイトを見ると、中古マンションは新築マンションを比べて圧倒的に安い!
これがメリットです!みたいな書き方しているけど、誰が見てもそんなことわかっているわって思いますね(笑)

そうではなくて新築マンションの値段が高いというのは価格の内訳を見て欲しいのです。

新築マンションの内訳

・マンションの内装費
・土地の所有者への支払い
・デベロッパーへの支払い
・建設会社への支払い
・広告費
・消費税

この辺が新築マンションの価格の内訳になります。

マンションの内装費というのは材料費みたいなイメージです。
これは近年、日本の建築の材料はほとんど、輸入に頼っています。
国産は高いですからね。
で、近年その輸入の材料費が高騰しています。これは円安の影響ですね。
2012年ごろから政府は外国人観光客を増やすため政策を打っています。

中古マンションの内訳

・不動産屋への仲介手数料
・消費税(仲介手数料だけ)

後はお互いに固定資産税や登記費用などが発生しますが、これは同じ条件なので省きます。
こうやってみると一目瞭然。
中古マンションのがシンプルですね。
消費税に関しては、中古マンションは販売価格に課税はされません。新築マンションの販売価格は課税対象になります。
ただ、中古マンションはその分、仲介手数料というものが存在するのでそこは課税対象になります。

新築は仲介手数料という項目はありませんが、デベロッパーへの支払いという部分の中に組み込まれています。
以下に新築マンションは色々な場所から利益を抜かれます。それが集まった価格が新築マンション価格になります。

新築マンションの内訳のカラクリ

なぜ?新築マンションは値段が高く、損をするのか?徹底的に書いていきます!

・マンションの内装費と・建設会社への支払い

材料の仕入れの値段が高騰しているのでマンション価格の値段にモロに影響します。
そして、2016年現在の事情での話しになりますが、今は人件費が高いのです。
世の中、職人が足りていないのです。

理由は2つあります。
1つ目は 東日本大地震での復興
2つ目は 東京オリンピックの建設ラッシュ

この2点が近年の職人不足を起こしています。
そうなるとどうなるのか?

マンションのデベロッパーとしては最初に完成日を決めます。
そこから売るためのプロモーションの日程などを逆算して決めていきます。
つまり、マンション完成日は変更はできません。

しかしながら、現場では職人が足りずに工期は遅れていきます。
その遅れてを取り戻すために職人確保をします。
つまり、職人の日当をあげて、他の現場の職人を引っこ抜くという事をしています。

職人の奪い合いですよね。
もちろん、職人は同じ仕事であれば給料が多いところにいきますよね?
それによって人件費があがり、最終的にはマンション価格の引き上げにつながります。

材料費も高騰しているので、基本節約になります。
もちろん手抜き工事は違法なので行っておりませんが、最低限の資材で工夫して作っている傾向があります。
そのため、最近のマンションは最新なのに若干高級感にかける作りになっているマンションもあります。

後は内部の構造も過剰にしっかり作るという事もしていないので
30年前のバブル期に作っったマンションのが材料をふんだんに使っているのでしっかりした構造になっている場合もあります。

・土地の所有者への支払い

こちらはなんとなく分かりますよね?マンションを建設するというのは今の時代、最初から更地なんてありません。
すでに住んでいる人間がいます。その方々の土地の所有権を譲ってもらう必要があります。
それにお金がかかったり、条件次第でそのマンションの高層階を用意するなら様々なことをして土地の所有権をかき集めます。
その分のかかった経費はもちろん、マンションの販売価格に転化されます。

・デベロッパーへの支払い・広告費

何気にここの部分が個人的には1番エグいところかなと思っています。
もちろん、商売をやる以上売れないといけないし、利益を出さないといけません。
ただ、僕は新築マンションがもったいないって思う1番の場所だと思っているのが・デベロッパーへの支払い・広告費だと思っています。

デベロッパーとは簡単に言えば、すべてプロジェクトを支持する監督兼プロデューサーみたいなものです。

住友不動産
東急不動産
野村不動産
三井不動産レジデンシャル
三菱地所レジデンス

など、1度は聞いたことがある名前ですよね?このデベロッパー(開発者)が色々とプロモーションを仕掛けてガンガン売っていきます。
TVのCM、チラシ広告、ネット広告、ラジオ広告、と各方面で広告を出してお客さんを呼びます。
そして、きたお客さんが成約しやすい環境などを作って販売してきます。

このような一連の流れも各社のデベロッパーは自社で行わず、業務委託としています。
広告関係であれば、電通や博報堂、などを使ってその道のプロを使っています。

で、これらの経費ってとんでもない値段なんですよ….
そして、そこにデベロッパーの利益をのせる。

そこで販売価格が決定します。
なので、変な話し、新築のマンションを内見するとここの洋室丸々広告費みたいな感じです(笑)

つまり、マンションの価値とは関係がないところのお金が販売価格に乗せられているので
個人的にはここの部分が非常にもったいなって思ってしまいます。

中古マンションであれば仲介手数料無料も存在する

中古マンションの経費として
仲介手数料と消費税がかかるお話しましたが、今の時代
仲介手数料無料を謳っている仲介業者もいます。

そうなると、仲介手数料と消費税が0円なので実質経費はほとんどかかりません。
後は、国制度の手続きの登記ぐらいですね。

そうなると、諸経費100万円以下でマンションを購入することができます。
さらに中古マンションは元は新築マンションです。
新築時代に色々とかかった経費はなくなっている状態で購入できるのが中古マンションの最大のメリットです。

中古マンションは途中で設備が壊れたら大変だと言われますが
リノベーションしている物件であればほぼ、故障する事はないでしょう。
日本の製品は本当に優秀なので。

 

以上、中古マンションの資産価値評価は正しい!新築の評価は異常!…..でした。