新耐震基準は1つの目安

中古マンションを購入する何より気になるのは安全性ですよね?
東日本大震災の被害報道によって、それまではごく専門的な領域と思われていた
建物の構造的な強さの話しなどは我々素人でも気になり始めて
勉強している人も増えました。

地震の国の日本の建物の強さは建築基準法の中に含まれている
耐震基準(地震にどれだけの強さをもつか)を元に考えます。

現在の基準は1981年に施行された新耐震基準(新耐震)で
震度6強から震度7程度の地震にも耐えられる強さの建物に与えられることが決められています。

一般論として、この新耐震をクリアした建築物は、それ以前のものよりも耐久性・安全性が高いとされています。

確実さを求めるなら83年以降

新耐震以前に出来た建物でも、建物の強度を考えて目地目に造った耐久性の高いマンションは
いくらでもあります。

この時代の建物は世間がバブルだったので、マンションによてはお金に糸目をつけずに
しっかりと造られたマンションもあります。

反対に新耐震の物件でも建設技術が劣っていたり、無理な工期をこなるために施工が粗雑だったものもあります。
なので、一概に判断できない部分もあります。

新耐震は81年施行ですが、マンションができるまでには概ね1年半程度の工期が発生します。
そのため、81年当時に造られたマンションはその辺が曖昧なマンションもあります。

なので、本当に確実に新耐震のマンションを購入したい場合は83年以降が安全です。
ただ、マンション自体が新耐震かどうかは調べれば分かるので、仲介業者さんなどに聞いてみましょう。

後、この81年内し83年の丁度新耐震の境目のマンションだと
その1年違って旧耐震になることで一気にマンション価格が下がる場合もあります。

なので、予算の関係で旧耐震でも構造がしっかりしているのであれば
買いのマンションも存在します。

それはお得な買い物になりますが
将来売るときや賃貸で出すときに若干デメリットになります。

例えば、賃貸であれば
そもそも、物件の検索条件で新耐震以降で検索する人も意外多いです。
なので、それで予算に折り合いがつかなかった人が旧耐震にくるので
自然と家賃と低く設定しないといけないというデメリットがあります。

売るときにも一緒で
旧耐震ということで安全性を不安視しするのでそこの部分をツッコミの対象になります。
そもそも、市場の値段を比較して若干安めに設定する必要があります。

後、別件ですが、意外に銀行の融資が通りづらい部分もあります。
銀行によっては旧耐震の場合は全額ローンが組めないとか、そもそもローンが組めないなどの
規制がでてきたりします。

地盤と土質と建物の基礎の話し

建物の耐久性、安全性はその場所に立つ、地盤からも影響を受けます。
硬い地盤に建てる場合と比較して、湿地や元々沼や川だった土地に建物を建てるときは
地盤の弱さに配慮した設計や構造が選ばれて、安全性を確保します。

建物が大地と接触する部分にはコンクリート製の基礎があり、
ほとんどのマンションには安定した地盤に杭を打って基礎にしています。

元々弱い地盤だったりしても、この杭がしっかりをされていればそれほど
心配することはありません。そういった地盤でも対応できる、杭やその打ち方があるので。

なので、気に入ったマンションが昔、川とか湿地だからといってあきらめるのは違うので
自分で選択しを狭めないでくださいね。

ボーリングデータで見れない地盤が見えてくる

マンションが保管している設計図書のボーリングデータを確認してみましょう。
ボーリングデータには、建物の建設を始める前の地盤調査の詳細が記載されています。

地盤の土質や地層などがどうなっているかわかります。
地表近くが軟弱でも、掘り進んでいくと安定した地盤であることもあります。

そして、その地盤にしっかり杭が打ってあれば問題ありません。
地盤の強度は「N値」で表され、一般的には50以上あることが目安です。

この値が5メートル以上続いればまず、安心してもよいでしょう。
ボーリング箇所は複数あるので、希望する物件の入っている棟にかかる箇所の結果を見るとより一層安心ですね。

マンションの地震対策3タイプ

耐震構造
構造体自身の強度を高めることで、自身による建物の倒壊を防ぐ

 

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制震構造
制振装置を取り付けることにより、建物の揺れを吸収して制御する

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免震構造
積層ゴムのアイソレーターで自身のエネルギーを吸収する

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現在のマンションは主にこの3つのタイプが地震対策になっています。
自分のマンションがどれに抵触しているか確認しましょう。

この3つに当てはまっていないようであればそのマンションの購入は避けた方がいいと思います。
もしかしたら、これ意外にも方法はあるかもしれませんが、そういったテクニカルな物件はそもそも手を出すのはやめましょう。

ポイントは建物の1階部分に注目

阪神・淡路大震災では、多くのビルが様々な形で潰れたり、倒壊しましたが
幾つかの典型的な例がありますのでそれを紹介しますね。

1階の部分のもろさによる倒壊

1階部分がもろかった建物が多く倒壊しているデータがありました。1階が駐車場という建物も同じです。
敷地に余裕がない場合はやはり、1階の部分に駐車場などを建設する場合があります。

車や人の流れを考えるとできるだけ、柱を少なくする必要があります。
結果、強度が低くならざる負えないです。

柱以外にも、壁をガラス張りにしたテンポなどのテナントとして貸す場合にも強度が落ちます。

補強されていれば問題なし

ちょっと、脅かすような言い方をしてしまったのですが、
震災の後に多くのマンションは耐震補強工事を行っています。

なので、あなたが検討しているマンションもそういった工事がされているので
大丈夫かと思います。

ただ、こういいた事を知っておくのは非常に大事です。
無知の状態は一番良くないので知っておいてください。

コンクリートの強度と鉄筋へのかぶさり具合のチェックは重要

コンクリートのひび割れは建物の宿命です。
最初に言っておきます。

ひび割れしている=駄目なマンション
ではないのでそのへんは勘違いしないでください。

強い、建材であるコンクリートも長い間、雨風にさらされて少しづつ劣化します。
わかりやすいところでは、外壁のひび割れなどが挙げられます。

ひび割れには、建物の強度に影響を与える深刻なものもあれば
構造にあまり関わりがない軽度のものもあります。

補修工事もできるので、中古マンションを選ぶときはそんなに神経質にならないでくださいね。
大事なのは、設計図書にコンクリートの強度が明記されているので
「品質基準強度」の数値が「建設基準強度」を上回っているか確認しましょう

鉄筋はさびに注目すること。
ひび割れ以外に代表的な劣化と言えば「中性化」

簡単に言うと、コンクリートの中にある鉄筋が本来はコンクリートのおかげで錆ないのに
サビてしまうことを言います。

結果、建物の構造が弱くなります。

これはコンクリートの厚さが薄いと起こる現象です。
その厚さを調べるのを「かぶり厚さ」を呼んでいます。

このかぶり厚さが設計図書の中で
「設計かぶり厚さ」が「最小かぶり厚さ」を上回っているかチェックします。

厳密に細かくある必要もない

上記の話しは完璧に調べる方法です。
しかしながら1つ1つのマンションにそこまで調べるのは難しいです。
なので、ひび割れをチェックしてあまりにも多く見られたら、そのひび割れに対して
マンションが何か対策をしているか聞きましょう。

それで結果が思わしくなければご縁がなかったということで切り替えましょう。

 

以上、…..マンションの耐震、耐久について(地震、地盤、土質など)でした。