田町駅は資産価値的に熱い

田町駅は港区の中でも僕が今1番マンション購入をオススメする場所です。

山手線、京浜東北線、都営浅草線、都営三田線と4路線が使ます。
アクセスも品川駅まで一駅で新幹線駅もあります。
東北新幹線などを乗る場合は山手線で東京駅まで9分です。
加えて羽田空港も近く、国際線であれば成田空港まで都営浅草線で直結で京成線があるのでこちらも一本でいけます。
アクセスの良さのポテンシャルはかなり高い場所になります。

田町駅は大きく分けると、三田側(山手線の内側)、芝浦側(山手線外側)の堺の駅になっています。

三田側は山の手の内側なのでやはり高いです。
少し北上してくと白金とかになるのでどんどん高くなっていきます。
なので物件は結構見つけるのは大変です。
具体的には、慶応大学三田キャンパスがあっったり、東京タワーの近く、この辺が田町駅の三田側になります。

その他にも田町駅の飲食店や飲み屋街はこちらの三田側がメインです。
居酒屋がとにかくたくさんあります。
焼き肉、ホルモン、刺し身、カツオのたたき、天丼、馬料理、立ち飲み、モツなど
本当になんでもあります。

三田、田町と聞くとあまり飲み屋街のイメージはありませんよね?
実は新橋並お店が密集しているゾーンがあるんです。
地図で言うと丁度この辺です。

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金曜日の夜はサラリーマンでゴッタ返します。
人は多いですが、お店の味のレベルは全体的に高いです。
新橋みたいな場所が大きくないのでみんなしのぎを削っている部分はあるのでしょうかね?
本当に美味しいお店ばっかりです。

話しが少し蛇足しましたが、三田側は山手線の内側なので、マンションの値段は高い場所になります。

 

しかし、芝浦側だと山手線の外側なので一気に値段が落ちます。
今回の僕が購入した物件も詳細な値段が言えませんが、田町駅徒歩4分で2000万円代で見つけることができました。

もちろん、購入するのに相手が早く売りたいという状況だったので設定価格が安かったという理由などもあります。
この辺は交渉術の部分の記事で詳しくお話します。

芝浦側は最終的には東京湾にぶつかります。それまでの間の土地がたくさんあります。
昔はほとんど、倉庫ばかりでした。今ではそこを壊して次々とマンションが建っています。

最近だと田町ハイレーンがなくなり、マンション建設予定、コカコーラ本社が土地を売ってそこにタワーマンションが建設。
ちなみにコカコーラの跡地のタワーマンションは即日完売という人気でした。

私から言えば、駅から少し遠いかなと思もいますが…
だいたい徒歩10分ぐらいかかるのかなって思います。

新築でタワーマンションなので2LDKで6000万近くはするのかなと思っています。
他にも、ヤナセ本社があったのですがそこを解体してこちらもマンション建設です。
2016年3月完成予定なので、もうできますね。

こちらも大人気で、即完売です!
こちらの駅から徒歩10分ぐらいです。

なぜ?こんなにも人気のあるエリアなのか?
地価が安い(安いといっても港区なので一般的には高いのですが….)というのもあるのですが、何気に生活環境はいいのです。

都心のど真ん中にいるのに、水と静けさが感じられて適度に開放感がある場所
子育ても港区の支援で待機児童も少ない、税収も多いので住民に還元しているサービスが多いなどメリットがたくさんあります。

芝浦は土日は人がいなくて静かでいい感じです。
で、賑わいを求めたい場合には田町の三田川出口にいくと飲食店、居酒屋などたくさんあります。
そこから少し歩けば東京タワーにぶつかります。散歩がてらに東京タワーを見に行くというライフスタイルも悪くないですよね。

そして、そこからさらに散歩の距離を伸ばすと麻布十番にぶつかり、さらにそこから5分ぐらい歩くと六本木ヒルズまで行けてしまいます。
立地条件は間違いなくいいですね。
もしくは、田町から山の手線を使えば、品川はひと駅、そこから数駅で目黒、恵比寿、渋谷なども近いです。
気になるマンションですが、はっきりいって築年数が古めのマンションが多いんです。
なので、これから売りに出される可能性があるマンションが眠っていると思います。

そして、僕がなぜ?田町にマンションを買う事をオススメしている本当の理由を暴露します。

それは、田町駅の再開発です。

東京ガス・三井不動産・三菱地所を組んで田町駅の芝浦側の駅前の東京ガスの敷地を再開発するという巨大プロジェクトです。
通称「TGMM 芝浦プロジェクト」と呼ばれています。

住所は東京都港区芝浦三丁目 1 番 20 となっており、田町駅の芝浦側の目の前です!
2015 年 10 月 1 日着工して2018年に完成予定というプロジェクトです。

芝浦再開発

これはおそらく山手線の新駅ができる影響で決まったプロジェクトです。
ただ、最近の話しではなくて元々、山手線の新駅構想は数十年前から決まっていて、その時に田町の再開発の話しも決まっていたと思います。
そして、その話しにのっかる形で第一弾で動いたのが、愛育病院の移転です。

愛育病院は天皇御用達の産婦人科病院です。赤坂の山王病院、築地の聖路加病院、とかたを並べるぐらい東京では超がつくほど有名な病院です。
もちろん、VIP御用達なので出産費用も100万を超えるのはザラにあるという。

ただ、病院としてのスキルは非常に高く、安心して出産した人が集まる病院で有名です。
今までは、広尾にあったのですが、このたびこの田町駅の再開発に伴い移転をしてきました。

病院見ましたが、すごくキレイでした….どっかの有名なホテル?みたいな構えでした..
(私が購入したマンションからとほ3分ぐらいです。)

そして、その愛育病院が入った場所も元々は東京ガスの敷地でした。そこに今回は病院と港区の区の施設が入りました。
みなとパーク芝浦という区のサービスが総合的にうけることができる場所です。

とにかく木をメインしたデザインでおしゃれです。
そして、この病院は駅から歩くと7分から8分かかります。

2018年に駅前の東京ガスの跡地の再開発が終わると、100メートル超えのビルが2棟建設されます。
その周りに商業ビルが立ちます。

そして、最大のポイントが田町駅は2階が改札出口になっています。
その2階からそのビルの間に遊歩道を通して、最終的に愛育病院まで遊歩道でつなぐという計画があります。

これによって、雨でも濡れずに病院まで行けるということになります。
ここまでの計画があるのが田町駅です。

イメージの図としてはこんな感じですね。
芝浦再開発2

すごい事になりそうですよね?

 

そして、そこから少しでも外れると、昔のマンションが残っているゾーンがたくさんあるので
そのへんのマンションを狙うことで資産価値が上げるマンションを購入できるチャンスがあるのではないのかなと個人的には思います。
本当にこの再開発がやっている道一本先は普通の街になっています。
すごいギャップだなと思っています(笑)

そして、東京オリンピックまでに山手線の新駅ができれば、さらに田町の評価が上がります。
更に、オリンピックが終わったらおしまいではないのです。

2027年開業予定のリニアモーターカーの駅が品川にできます。
そこまで田町の資産価値の影響はあると思っております。

そして、そのリニアが完成して、日本の中心の駅が東京駅から品川駅に移動するのかなと思っています。
日本の中心の駅が品川駅になることによって企業がどんどん、品川に移転してくると思います。
それに耐えられるぐらい品川の駅前(港南口)は土地がたくさんあります。

将来の丸の内、大手町に匹敵するぐらいのビジネス街になるのではないかなと思います。
そしてさらに言うと、山手線の新駅についてです。
こちらの駅のコンセプトはご存知でしょうか?

こちらの新駅は国際的な駅にしたいと考えているそうです。
羽田空港までも近く、成田空港までも電車で一本(泉岳寺駅が新駅と繋がる可能性ありのため)
リニア、新幹線にも近いということで政府が経済特区として外資をこの駅に誘致するという動きもあるそうです。

そうるなることによって、またまた大きな企業が移転してきたり、新規参入をしてくると思います。
そして、田町駅も駅前にビルが2棟建設されます。そこはオフィスビルになると思うのでここでも少なからず企業が入ってきます。

メインの品川駅と新駅でかなり人の流れがかわります。
そうなると、その周辺に住む人間が一定数存在することになります。

おそらく、そのターゲットになるのが
品川港南
天王洲アイル
大崎
田町

辺りかなと思っています。
その中で交通の便を考えると
大崎か、田町になると思います。

そして、大崎と田町を比べると田町のが軍配があがりそうです。
大崎は基本的マンションが少なくて住む場所としてはそこまで整備されていません。
その割には資産価値的には高い場所なのでマンションの希少性と合わせると値段が高くなります。
つまり賃貸も高いということです。

一方田町だと芝浦の方は住居環境は申し分ありません。
マンションの価格は大崎に比べると安めな物件が結構あります。

ただ、大崎と一点違う点があります。
それは家賃です。

もちろん、大崎の一等地に比べると安くなってしまうのですが、あまり家賃の相場は安くなりません。
やはり、港区という土地柄があるのでしょう。
そして、今後は再開発が進んでいくので家賃も相場も上がっていくでしょう。

30年後40年後を見据えた投資としても魅力的な場所

田町駅周辺でマンションを見つけることに十分メリットを感じてももらったと思います。
最後にですが、これは僕の個人的な見解として聞いて欲しいのですが
芝浦は現在再開発を行っています。

ただ、今再開発を行っているのは駅前だけです。
しかし、芝浦の再開発はこの前からちょこちょこあるのです。

1番最初の再開発では芝浦アイランドのタワーマンション建設からです。
そして、コカ・コーラ後に、ヤナセの後にそれぞれタワーマンション、そして田町ハイレーンの跡地にもタワーマンション建設予定
芝浦工業大学も新設して新しくキレイになりました。

これを図にしてみるとおもしろいことが分かります。
こちらを見てみてください。

芝浦再開発

ちょっと手書きで見づらいかもしれませんが、
地図の左上の矢印が田町駅になります。この地図は田町駅の芝浦口をフォーカスしている地図になります。

赤い◯に注目してください。
赤い部分は現在再開発が完了または再開発中

の場所です。
この場所を見ると田町駅を囲むように再開発が行わていますよね?

これって、今後この赤丸の再開発が終わったら、緑の◯の部分の再開発をやりそうじゃないですかね?
特に愛育病院周りが次のターゲットになるのかなと個人的には思います。

そうなると、詳細ココらへんでマンションを買っておくと
再開発の話しがきてそのまま建て替えになる可能性があります。

この場合の建て替えは、きちんとデベロッパーがつきますので
住民の持ち出し0円という事が可能になると思います。

建て替えの持ち出し0円なのか住民負担なのかの話しは別の記事で詳しく書きます。
仮に建て替えになったら間違いなくタワーマンションです。

緑の場所は田町駅徒歩5分以内なので
タワーマンションで山手線田町駅徒歩5分の新築が手に入る可能性があります。

そうなったら、そこの家賃収入だけで食っていけると思います…(笑)
そんな淡い夢もあるのかなって個人的には思います。

以上、港区の田町駅三田駅(芝浦周辺)でマンションを購入すると資産価値があがる!?…でした。

 

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田町再開発2016年9月22日最新情報