年収の5倍とか6倍とか7倍と言われいるが人それぞれ

良くマンションを購入するときに議論されるのは、住宅ローンを組むときに年収の何倍がいいのか?
そんなことを書いている記事をたくさん見かけます。

確かに何かしたら指標は欲しいですよね?何か数字で示してくれないと不安になります。
年収の5倍?6倍?7倍?
もちろん、少ない方が越したことはないですが、買いたいマンションの値段なんて実際見てみないとわからないですよね?
つまり、あまり、年収の◯倍という考え方は意味が無いのです。

意味がないというと語弊が出るのですが、それよりか毎月の返済はいくらだったら良いのか?
そっちを考えてマンション選びした方がいいですよ!

で、毎月の返済金額から計算すると最終的に借り入れ金額が分かり、それが年収の何倍かが分かるっていう感じです。
もちろん、人によって銀行からの利子の金額が違ってきますし、年齢によっては35年組めない場合もあります。
なので、年収の何倍で計算するとその辺の計算がよくわからなくなります。

なんか、色々難しいことを書いているサイトありますが、大事なのは月額いくら返済するか?
この部分だったらしっかり考えられますよね?

具体的には月いくら返済が理想?

じゃー、具体的には月額いらく返済がいいのか?
もちろん、少なければ少ない方がいいです!

が、そんなこと言ったら話しが進まないので、こんな条件で書きたいと思います。

妻、夫 共に共働き→世帯年収700万ぐらい
通常であれば、二人の手取りは月額合計で40万~50万ってところでしょうか?

そうなると、返済15万から20万ぐらいならいいかなって思いますよね?
そうなると、35年で住宅ローンを組むと4000万から5000万ぐらい住宅ローンで融資してくれます。

これは喜ぶべきことですが、僕は反対です。
基本スタンスとしては世帯年収で住宅ローンは借りずに夫だけとか妻だけにしましょう。

なぜか?
妻が妊娠で産休とかどちらかの会社が倒産して職を失うなどが考えられます。

その場合、月額15万返済は大変になります。
もちろん、職を失っても、バイトか何かをして頑張れば返済し続けることは可能な金額です。

しかし、頑張れば返済できるという考えはNGです!
この考え方は賛否両論ですが、住宅ローンは決して無理をして返せるというスキームを組むのは僕はNGだと思っています。

常に最悪の想定を考えてそうなった時でも返済できる金額にしましょう。
(妊娠は最悪なことではなくてハッピーなことですが)

究極な考え方はこうです!

二人共、職を失い、妻が病気になって働けなくなった。

この状態になった時でも返済できるイメージが持てるかどうか?
そうなった時、あなたはどうしますか?

まずは、派遣会社に登録して派遣社員で働く!
これで最低でも20万ぐらいは稼げるでしょう!

それも駄目だった場合はバイトですね!
ピザの配達のバイトであれば時給は悪くありません。
それで、週5働いて15~18万ぐらいにはなりますかね?

これが最悪の想定です!(おそらくここまでなることはないと思いますが)
リスクヘッジの話しです。

そうなると必然的に、月額の返済は10万以下にしたいですよ?
毎月の返済が35年間10万以下であればかなり楽勝ですよね?

この楽勝の状態から後は世の中の金利が上がるのか?変わらないのか?下がるのか?を見守りながら生きていく感じですね!
おそらく、月額返済が10万ぐらいだと住宅ローンでの借り入れが3000万前後だと思います。

で、ここからは自分で余裕のある金額が月額12万であれば借り入れ金額を上げることも検討してもいいですよね?
そうなると3500万になったりしますよね。

まずは、自分の最低ラインを決めることが大切!
最低の状況をしっかり考える事が必要です!
(この最低ラインを考える時は奥様に相談しない方がいいかもですね。不安がられてマンション購入やめようってなる可能性もあります(笑))

人間って最低の状況を考えると一見ネガティブなイメージありますが、この状況を把握しておくとすごい安心になります。
で、マンションを実際購入する決断の時もこの最低ラインがあると、営業マンの変な勧誘に打ち勝つ事もできます。

大事なのに自分の意思をブレさせないことです!

 

頭金0円でも問題なし

上記の住宅ローンの借り入れの金額が決まって、最低ラインが決まって、返済イメージがでていれば
ぶっちゃけ頭金は0円で大丈夫です!

よく、頭金はできるだけ入れた方が良いと言われますが、僕はあまりそう思いません!
だって、頭金溜まっていない人はまず、頭金の貯金から始まるからです。
つまり、購入まで時間がかかってしまします。

そうなると35年でローンを組みのがどんどん後回しになります。
40歳超えるとそもそも35年ローン組めなくなります。(銀行からNGがでる)

それを今住んでいる賃貸の家賃を溜めながらの頭金貯金なので
更にもったいないって思います。

もちろん、なるべく銀行から金をかりなければ利子が安くするので良いのですが、
自分は1番理解してほしいのはここの部分で、決して銀行からお金を借りることなるべくしない方が良いという考えは捨ててください。

まず、住宅ローンは日本の世の中の融資の中で1番金利が低くて返済期間を長くすることができる融資です。
これは国の政策で国民が持ち家を持てるように作っているものです。

そこに銀行の利益はがっつり乗っているものではないのです。
これの住宅ローンは最大35年まで組むことができます。

この条件を使わない手は無いのです。
返済期間が短ければ利子が少なくなるのでそちらの良いという考えではなくて
自分の月額の返済額をできるだけ少なくするために35年フルの期間が住宅ローンを組みという考えを持ってください。

もちろん、同じ1000万であれば25年と35年では払う利子が10年分違うので差は生まれます。
25年のが絶対にお得ですよね?

でも、これは1000万なので返済額は少ないから問題ないですが、これが3000万、4000万とかになると
それ事、25年だと、月々の返済が15万から20万ぐらいの返済になります。

一方35年だと12万から18万ぐらいになります。
たかが月額2万~3万と思うかもしれませんが、これの感覚が非常に大事です。

この金額ぐらいが人間が多少無理してでも大丈夫かなって思ってしまうラインなのです。

 

ちょっと無理したら大丈夫かなはNG

住宅ローンを組むときに、自分の想定した月額の返済の金額から2万から3万高い場合でも
毎月飲み代や外食を少し我慢すれば余裕だなみたいなことを言って、少し無理してでもこの家にしよう!

やっぱりマインホームは妥協しないで良いところに住みたい!
という言葉をよく聞きます。

破滅するパターンです。
自分の安全圏の返済金額を超えると何かしら都合の良い事を考えそれを節約すれば問題ないと思ってしまうのです。

今より給料下がったらどうするの?
そもそも、会社クビになったらどうするの?

最低の状態になった場合の想定を忘れています。
そこの部分を考えたら、絶対に月額2万から3万ぐらいは大丈夫かな?って思えないはずです。

なので、自分の決めた、月額の返済の金額が決まったら、その返済の金額になるのは
25年?35年の何年の住宅ローンを組めばいいの?という感じで住宅ローンの年数をきめていけばいいです。

ただ、35年にした方が最大値で月額の返済額を少なくすることができます。
利子がもったいないという人がいますが、

良く考えてください。
35年の返済計画を無事に完了すれば、たとえ利子を多く払ったとしても月額の返済金額は少なくて済むのです。
後はその通りの進めていけば、そのマンションは最終的に自分の所有物になります!

しかも、その計画書の金額は比較的余裕のある返済額です!
銀行は利子を取る嫌なやつではないのです。

自分の人生のお金の部分にゆとりをくれる集団です!
ゆとり=幸せをもたらすきっかっけになります。

そのきっかけを来るのでお礼をして手数料ぐらい払ってあげましょう。
その手数料も今の時代0.625%とかありえないほど低い%です。

安いものです!

賃貸で貸した時の利回りで考える

マンションに対しての出口戦略を考えないといけません。
大抵の人の出口戦略は自分で住むために購入!
これが最終目的になっています。

ただ、これは将来的に資産になる可能性が低い考え方です。
この考え方が目標だと永遠に資産になることはないです。

資産とは、それを所持しているだけでお金を生んでいるものを指します。
住宅ローンの支払いをして自分で住んでいる限り、ずっと負債です。
35年ローンが終わってもそれを賃貸で貸さない限り、それはずっと負債になります。

なので、ここで考える思考として、賃貸で貸した時の利回りはいくらになるか?
これを考える必要があります。
利回りとか聞くと難しい感じになってしまいますが、ようは、賃貸で貸した時にもらった家賃で
住宅ローンの返済と管理費がペイできて、さらにそこからいくら残るか?

これのマンションの価格の%が利回り◯◯%と言っています。
理想は一昔まえは利回りは10%でした。

しかし、今はそれができるのが地方のアパート物件です。
地方は物件の購入金額が安いがそれを同じぐらい賃料が安いわけではないです。
賃料の最低金額というものがあって、いくら地方でも1R3万とか中々ないです。
なんだかんだ、まともな物件であれば5万~6万ぐらいはとれます。

なので、地方は結果、利回りがよくなります。
しかし、その分空室率のリスクもあります。

この辺の話しまた別記事で不動産投資関係で書いている記事を参考にください。

都心では利回り5%で十分

東京の港区、中央区、千代田区の物件であれば5%ぐらいで十分です。
利回り低いじゃんって思いますが、その分、
・空室のリスクはありません。
・マンション価格が今後未来的に維持が上がっていく。

この2点のメリットがあります。
地方の物件はこれが両方ともなくデメリットになります。
未来を考えると絶対に東京3区にマンションを保つことのがメリットは大きいのです。

きちんと利回りの計算ができていると購入後、賃貸で貸す、売却する、住み続ける などの様々選択ができます。
不動産というのは流動性がない資産な部分としてデメリットがありますが、その分市場をきちんと勉強して把握すれば
そんな難しくなく、投資としてできます。

どうせ、マンションを買うのであれば
一国一城の主、夢のマイホームと言った言葉に騙されずに
自分の住む場所さえも他から需要がある物件に住んでおくという思考の癖をつけましょう。

 

以上、中古マンションを購入するときの予算ってどうやって決めればいいの?住宅ローンは年収の何倍?貯蓄額?…..でした。